"Penyewa tak bayar sewa. Boleh saya tukar kunci dan keluarkan barang?"

Seorang penyewa gagal membayar sewa selama tiga bulan.

Pemilik telah menghantar beberapa mesej WhatsApp, tetapi penyewa terus memberikan alasan.

“Gaji belum masuk.”

“Minggu depan saya bayar.”

“Saya sedang tunggu duit daripada pelanggan.”

Akhirnya, pemilik datang ketika penyewa tiada di rumah. Mangga ditukar. Bekalan elektrik dipotong. Barang penyewa diletakkan di luar.

Pemilik beranggapan tindakannya wajar.

“Ini rumah saya. Dia pula tak bayar sewa.”

Namun, pemilikan rumah tidak semestinya memberi hak kepada tuan rumah untuk mengambil semula milikan melalui apa-apa cara yang dikehendakinya.

1. Tunggakan sewa dan hak mendapatkan semula rumah ialah dua tuntutan yang berbeza

Apabila penyewa mungkir, pemilik mungkin mempunyai beberapa tuntutan, termasuk:-

• sewa tertunggak;

• caj lewat yang dibenarkan;

• utiliti atau caj penyelenggaraan yang belum dibayar;

• kos membaiki kerosakan;

• pampasan bagi tempoh penyewa terus menduduki rumah selepas sewaan tamat; dan

• milikan kosong terhadap hartanah.

Hak sebenar bergantung pada Perjanjian Sewa, notis yang telah diberikan dan keadaan kemungkiran.

Menuntut wang tidak secara automatik mengosongkan rumah. Menamatkan sewaan pula tidak semestinya membolehkan pemilik masuk dan mengeluarkan penyewa sendiri.

2. Tuan rumah lazimnya perlu mendapatkan perintah mahkamah untuk mengambil semula milikan

Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 pada asasnya memperuntukkan bahawa apabila sesuatu hartanah telah disewakan dan penyewaan telah tamat atau ditamatkan, pemilik tidak boleh mendapatkan semula milikan daripada penyewa melainkan melalui prosiding mahkamah.

Ini bermaksud pemilik perlu berhati-hati sebelum:-

• menukar kunci;

• menghalang penyewa masuk;

• mengeluarkan barang penyewa;

• memotong bekalan utiliti;

• mengugut atau memaksa penyewa keluar; atau

• memasuki rumah tanpa persetujuan.

Walaupun penyewa benar-benar mempunyai tunggakan, tindakan mengambil undang-undang ke tangan sendiri boleh menimbulkan tuntutan balas atau pertikaian lain.

3. Adakah Perjanjian Sewa telah ditamatkan dengan betul?

Pemilik perlu menyemak klausa kemungkiran dan penamatan.

Perjanjian mungkin menetapkan:-

• berapa hari kelewatan dianggap sebagai kemungkiran;

• sama ada notis tuntutan perlu diberikan;

• tempoh untuk penyewa membetulkan kemungkiran;

• cara notis mesti disampaikan;

• keadaan yang membolehkan penamatan; dan

• kesan penamatan terhadap deposit.

Notis yang salah, terlalu awal atau dihantar melalui kaedah yang tidak dibenarkan boleh dipertikaikan.

Jika tempoh sewaan telah tamat tetapi penyewa masih tinggal dan pemilik terus menerima sewa, satu lagi persoalan boleh timbul tentang sama ada penyewaan baharu atau pegangan berterusan telah diwujudkan.

Sebab itu, jangan gunakan mesej “keluar dalam 24 jam” tanpa menyemak kontrak dan kedudukan sebenar.

4. Bagaimana pemilik boleh mendapatkan rumahnya semula?

Jika penyewa enggan keluar selepas penamatan yang sah, pemilik boleh mempertimbangkan tindakan mahkamah untuk mendapatkan:-

• perisytiharan bahawa sewaan telah tamat;

• perintah milikan kosong;

• tunggakan sewa;

• pampasan bagi penggunaan berterusan;

• ganti rugi bagi kerosakan; dan

• faedah serta kos, jika berkenaan.

Selepas perintah milikan diperoleh, pelaksanaannya perlu dibuat melalui proses mahkamah yang sesuai.

Pemilik tidak patut menganggap bahawa pemfailan saman sahaja sudah membenarkannya memasuki hartanah.

5. Waran distres bukan perintah mengusir penyewa

Bagi tunggakan sewa, pemilik mungkin mempunyai pilihan untuk memohon waran distres di bawah Akta Distres 1951.

Proses ini pada asasnya membolehkan bailif menyita dan, tertakluk pada proses berkaitan, menjual harta alih tertentu di premis bagi mendapatkan sewa tertunggak yang layak dituntut.

Namun, tindakan distres mempunyai skop tertentu.

Ia bukan:-

• kebenaran untuk pemilik menyita barang sendiri;

• tuntutan bagi semua jenis kerugian;

• perintah menamatkan sewaan; atau

• perintah mendapatkan milikan kosong.

Pemilik mungkin memerlukan tindakan berasingan jika mahu mendapatkan semula rumah dan menuntut kerugian lain.

6. Deposit tidak semestinya boleh dilucuthakkan sepenuhnya

Pemilik sering menganggap deposit secara automatik menjadi miliknya apabila penyewa mungkir.

Kedudukan sebenar bergantung pada Perjanjian Sewa dan kerugian yang boleh dibuktikan.

Pemilik perlu menyediakan pengiraan seperti:-

• jumlah sewa tertunggak;

• bil utiliti;

• caj penyelenggaraan;

• kos membaiki kerosakan yang disebabkan penyewa;

• kos pembersihan yang munasabah; dan

• jumlah deposit yang telah diterima.

Kerosakan akibat penggunaan biasa tidak semestinya sama dengan kerosakan yang boleh dituntut daripada penyewa.

Gambar keadaan rumah sebelum dan selepas sewaan, inventori, invois pembaikan serta rekod meter boleh menjadi bukti penting.

7. Penyewa juga tidak boleh sesuka hati menggunakan deposit sebagai sewa terakhir

Penyewa mungkin berkata:

“Saya tak bayar dua bulan terakhir. Ambil sahaja daripada deposit.”

Hak untuk berbuat demikian perlu dilihat pada perjanjian. Deposit lazimnya merupakan sekuriti bagi pelaksanaan obligasi, bukan bayaran awal sewa bulan terakhir.

Jika penyewa berhenti membayar, dia masih boleh dianggap mempunyai tunggakan walaupun jumlah deposit mencukupi.

Pada masa yang sama, selepas penyewaan tamat, pemilik perlu memberikan pengiraan yang jelas tentang apa yang ditolak dan baki yang perlu dipulangkan.

8. Bagaimana jika rumah rosak atau tidak boleh diduduki?

Tidak semua pertikaian bermula daripada penyewa.

Penyewa mungkin mendakwa pemilik gagal membaiki kebocoran, kerosakan struktur, pendawaian berbahaya atau masalah yang menyebabkan rumah tidak sesuai digunakan.

Persoalan yang perlu diperiksa termasuk:-

• siapakah yang bertanggungjawab terhadap pembaikan tersebut;

• adakah pemilik telah dimaklumkan;

• adakah masa munasabah diberikan untuk membaiki;

• adakah kerosakan disebabkan penyewa;

• adakah penyewa menanggung kos sendiri; dan

• adakah keadaan itu membolehkan penamatan atau tuntutan pampasan.

Penyewa tidak seharusnya terus menolak sewa tanpa menilai hak kontraknya. Pemilik pula tidak patut mengabaikan aduan yang boleh menjejaskan keselamatan atau penggunaan rumah.

9. Simpan bukti sebelum hubungan menjadi lebih buruk

Pihak-pihak perlu mengumpulkan:-

• Perjanjian Sewa dan dokumen penyeteman;

• bukti pembayaran deposit;

• rekod pembayaran sewa;

• mesej WhatsApp dan e-mel;

• notis tuntutan atau penamatan;

• inventori serta gambar;

• bil utiliti;

• invois pembaikan;

• rekod penyerahan kunci; dan

• maklumat saksi.

Jangan padamkan mesej atau mengubah kandungan rekod selepas pertikaian bermula.

Jika terdapat panggilan telefon penting, hantar mesej susulan yang merekodkan perkara yang telah dibincangkan.

10. Bolehkah pertikaian diselesaikan tanpa perbicaraan penuh?

Boleh, bergantung pada sikap dan kedudukan pihak-pihak.

Penyelesaian mungkin melibatkan:-

• jadual pembayaran tunggakan;

• tarikh keluar yang dipersetujui;

• penyerahan milikan secara teratur;

• pemeriksaan bersama;

• penggunaan sebahagian deposit;

• pelepasan tuntutan tertentu; atau

• persetujuan penghakiman jika tindakan telah difailkan.

Namun, penyelesaian perlu direkodkan dengan jelas. Persetujuan seperti “keluar hujung bulan dan kita kira kemudian” boleh mencetuskan pertikaian baharu tentang jumlah, kerosakan dan deposit.

11. Jangan tunggu sehingga penyewa hilang atau barang dikeluarkan

Bagi pemilik, tindakan awal membantu memastikan notis, pengiraan tunggakan dan tuntutan disediakan dengan betul.

Bagi penyewa, tindakan awal memberi peluang untuk menjelaskan pembayaran, keadaan rumah dan hak terhadap deposit sebelum bukti hilang.

Sesuatu pertikaian sewaan bukan sekadar persoalan siapa pemilik rumah.

Mahkamah juga akan melihat kontrak, tindakan pihak-pihak, bukti kemungkiran dan sama ada remedi yang digunakan mematuhi undang-undang.