"Semua waris dah setuju jual rumah arwah. Kenapa masih tak boleh sign SPA?"

Selepas ayah meninggal dunia, lima orang anaknya bersetuju untuk menjual sebuah rumah yang masih didaftarkan atas nama arwah.

Semua waris sudah berbincang. Harga telah dipersetujui. Seorang pembeli juga telah ditemui dan bersedia membayar deposit.

Keluarga menyangka urusannya mudah.

“Kami semua anak arwah. Semua pun setuju. Jadi, kami tandatangan sahaja perjanjian jual beli.”

Namun, apabila dokumen hakmilik diperiksa, nama pemiliknya masih nama arwah ayah. Tiada seorang pun daripada anak-anak tersebut telah dilantik sebagai wasi atau pentadbir pusaka.

Persetujuan semua waris memang penting. Tetapi persetujuan itu sahaja tidak semestinya memberikan kuasa undang-undang untuk menjual hartanah milik si mati.

Sebelum rumah tersebut boleh dijual, keluarga perlu menjawab satu persoalan utama:-

Siapakah yang mempunyai kuasa sah untuk mewakili pusaka?

1. Waris tidak terus menjadi pemilik berdaftar selepas kematian

Apabila seseorang meninggal dunia, hartanah yang didaftarkan atas namanya menjadi sebahagian daripada harta pusaka.

Anak, pasangan atau ibu bapa si mati mungkin merupakan waris yang berhak. Namun, status sebagai waris tidak dengan sendirinya menjadikan mereka pemilik berdaftar atau memberi setiap seorang kuasa untuk menandatangani perjanjian bagi pihak si mati.

Mereka juga tidak boleh meniru atau menggunakan tandatangan arwah, walaupun semua ahli keluarga bersetuju dengan penjualan tersebut.

Selagi urusan pusaka belum diselesaikan, rekod hakmilik masih menunjukkan nama si mati. Untuk membolehkan hartanah diuruskan, seseorang perlu mendapatkan kuasa sah melalui proses pentadbiran pusaka yang berkaitan.

2. Siapakah yang boleh mewakili pusaka?

Pihak yang mempunyai kuasa bergantung pada keadaan pusaka dan saluran pentadbiran yang digunakan.

Antara dokumen atau perintah yang mungkin terlibat ialah:-

• Geran Probet, jika si mati meninggalkan wasiat dan melantik wasi;

• Surat Kuasa Mentadbir, jika pentadbir perlu dilantik;

• Perintah Pembahagian atau Surat Kuasa Mentadbir melalui proses pusaka kecil; atau

• dokumen lain yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa yang mempunyai bidang kuasa terhadap pusaka tersebut.

Bagi permohonan pusaka kecil, prosesnya boleh melibatkan permohonan, siasatan, pengesahan waris dan suatu perintah mengenai cara harta pusaka hendak ditadbir atau dibahagikan.

Dokumen yang sesuai tidak boleh ditentukan hanya berdasarkan agama si mati atau jumlah waris.

Nilai dan jenis harta, kewujudan wasiat, lokasi hartanah, status pemilikan serta keadaan keluarga turut perlu dipertimbangkan.

3. Kalau semua waris setuju, masih perlu urus pusaka?

Ya.

Persetujuan waris tidak menggantikan Geran Probet, Surat Kuasa Mentadbir atau Perintah Pembahagian yang diperlukan.

Persetujuan tersebut membantu menentukan cadangan penyelesaian pusaka. Namun, pihak yang menandatangani dokumen jual beli tetap perlu mempunyai kuasa yang sah.

Bayangkan sebuah rumah didaftarkan atas nama ayah. Selepas ayah meninggal dunia, tiga orang anaknya bersetuju menjual rumah itu.

Ketiga-tiga mereka mungkin waris. Tetapi mereka belum tentu mempunyai kapasiti undang-undang untuk bertindak sebagai penjual bagi pihak pusaka.

Persetujuan keluarga menjawab soalan:

“Adakah waris mahu rumah ini dijual?”

Dokumen pentadbiran pusaka pula menjawab soalan yang berbeza:

“Siapakah yang diberi kuasa untuk melaksanakan penjualan tersebut?”

Kedua-duanya penting, tetapi fungsinya tidak sama.

4. Perlukah rumah dipindahkan kepada waris dahulu sebelum dijual?

Tidak semestinya.

Secara umum, terdapat dua kemungkinan.

Pertama, hartanah boleh dipindahkan atau dibahagikan kepada waris yang berhak terlebih dahulu. Selepas mereka didaftarkan sebagai pemilik, mereka boleh menjualnya kepada pembeli.

Kedua, tertakluk pada kuasa, perintah dan kelulusan yang diperlukan, wakil pusaka mungkin menjual hartanah tersebut terus kepada pembeli tanpa terlebih dahulu mendaftarkan setiap waris sebagai pemilik.

Laluan kedua kadangkala lebih praktikal, terutama apabila semua waris memang tidak mahu menyimpan rumah tersebut.

Ia boleh mengelakkan proses pindah milik dua kali:-

• daripada pusaka kepada waris; dan kemudian

• daripada waris kepada pembeli.

Walau bagaimanapun, penjualan terus oleh wasi atau pentadbir bukan sesuatu yang boleh dibuat secara automatik. Kuasa dalam Geran Probet, Surat Kuasa Mentadbir, wasiat atau perintah berkaitan perlu disemak.

Dalam keadaan tertentu, kebenaran mahkamah atau arahan khusus dalam perintah pusaka mungkin diperlukan sebelum hartanah boleh dijual.

Laluan yang tepat hendaklah ditentukan sebelum perjanjian jual beli ditandatangani.

5. Wasi dan pentadbir tidak semestinya mempunyai kedudukan yang sama

Wasi ialah individu yang dinamakan dalam wasiat untuk melaksanakan pentadbiran pusaka. Kuasanya perlu dibaca bersama-sama dengan kandungan wasiat dan Geran Probet.

Pentadbir pula dilantik apabila tiada wasi yang boleh bertindak atau apabila pusaka perlu ditadbir melalui Surat Kuasa Mentadbir.

Walaupun kedua-duanya mewakili pusaka, kuasa untuk menjual hartanah perlu diperiksa berdasarkan dokumen pelantikan dan undang-undang yang terpakai.

Jangan anggap bahawa seseorang yang telah dilantik sebagai pentadbir bebas menjual apa sahaja harta pusaka mengikut kehendaknya.

Pentadbir memegang amanah untuk pusaka dan waris. Harga jualan, penggunaan wang hasil penjualan dan kepentingan setiap penerima perlu dijaga.

Jika penjualan memerlukan kebenaran mahkamah, ia hendaklah diperoleh sebelum transaksi dilaksanakan mengikut susunan yang sepatutnya.

6. Bolehkah SPA ditandatangani sementara menunggu Surat Kuasa Mentadbir?

Perkara ini perlu dikendalikan dengan berhati-hati.

Ada keluarga yang terlalu awal menerima deposit atau menandatangani dokumen dengan pembeli sebelum kuasa mentadbir diperoleh. Mereka menjangka permohonan pusaka akan selesai dalam masa yang singkat.

Namun, proses boleh mengambil masa lebih lama sekiranya:-

• dokumen tidak lengkap;

• terdapat waris yang tidak dapat dikesan;

• berlaku pertikaian tentang pelantikan pentadbir;

• ada waris yang meninggal dunia kemudian;

• wujud wasiat yang belum disahkan;

• terdapat tuntutan terhadap pusaka;

• hartanah mempunyai sekatan kepentingan; atau

• kebenaran lain perlu diperoleh.

Jika SPA menetapkan tempoh penyempurnaan biasa tetapi wakil pusaka masih belum mempunyai kuasa untuk menjual, pusaka mungkin gagal memenuhi obligasi kontraknya dalam tempoh tersebut.

Jika transaksi perlu dimulakan sebelum dokumen pentadbiran lengkap, SPA hendaklah distrukturkan dengan syarat terdahulu, tempoh dan hak penamatan yang bersesuaian.

Pembeli juga perlu dimaklumkan dengan jelas bahawa penjualan tertakluk pada proses pentadbiran pusaka.

Dokumen tidak wajar ditandatangani seolah-olah penjual telah mempunyai kuasa penuh sedangkan kuasa itu masih belum diperoleh.

7. Apa berlaku jika seorang waris tidak bersetuju menjual?

Keadaan ini memerlukan penelitian lebih lanjut.

Jika hartanah telah dipindahkan kepada semua waris sebagai pemilik bersama, penjualan keseluruhan hartanah lazimnya memerlukan kerjasama pihak-pihak yang mempunyai kepentingan berdaftar.

Seorang waris tidak boleh menjual bahagian milik waris lain tanpa kuasa yang sah.

Jika hartanah masih berada dalam pusaka, kuasa dan kewajipan wasi atau pentadbir perlu dilihat bersama-sama dengan tujuan penjualan.

Hartanah mungkin perlu dijual untuk:-

• membayar hutang si mati;

• menyelesaikan pembiayaan yang masih tertunggak;

• menanggung perbelanjaan pentadbiran;

• mengelakkan hartanah terus terbiar;

• melaksanakan arahan dalam wasiat atau perintah; atau

• membolehkan nilai hartanah dibahagikan dengan lebih praktikal.

Ketiadaan persetujuan seorang waris tidak semestinya memberikan jawapan muktamad bagi setiap kes. Pada masa yang sama, pentadbir juga tidak boleh mengetepikan kepentingan waris tanpa asas dan proses yang betul.

Jika tidak ada persetujuan, arahan atau perintah mahkamah mungkin diperlukan.

8. Bagaimana jika ada waris bawah umur?

Hak waris bawah umur perlu dilindungi.

Kanak-kanak tidak boleh menandatangani persetujuan, melepaskan hak atau membuat keputusan tentang penjualan hartanah seperti seorang waris dewasa.

Ibu, bapa atau penjaga juga tidak semestinya bebas menyerahkan bahagian kanak-kanak hanya kerana keluarga telah bersetuju.

Jika penjualan melibatkan kepentingan waris bawah umur, proses yang sesuai perlu diikuti. Mahkamah atau pihak berkuasa yang mengendalikan pusaka mungkin perlu memastikan bahawa penjualan tersebut tidak menjejaskan hak mereka.

Bahagian hasil jualan yang menjadi hak kanak-kanak juga perlu dipegang atau diuruskan mengikut perintah dan undang-undang yang berkenaan.

Jangan selesaikan pembahagian hanya berdasarkan persetujuan ahli keluarga dewasa sedangkan terdapat penerima yang masih belum mencapai umur dewasa.

9. Bagaimana jika rumah masih mempunyai pinjaman bank?

Kematian pemilik tidak memadamkan baki pembiayaan atau cagaran bank.

Sekiranya hartanah masih dicagarkan, baki pembiayaan perlu dikenal pasti. Pihak bank lazimnya perlu mengeluarkan penyata penebusan supaya jumlah yang diperlukan untuk melepaskan cagaran dapat ditentukan.

Jika terdapat perlindungan MRTT, MRTA, takaful atau insurans, status tuntutan perlu disemak. Jangan terus menganggap keseluruhan pinjaman telah selesai hanya kerana si mati mempunyai perlindungan.

Polisi mungkin tertakluk pada jumlah perlindungan, tempoh, pengecualian dan keputusan tuntutan.

Jika baki pembiayaan masih ada, sebahagian hasil jualan biasanya perlu digunakan untuk menebus hutang bank sebelum hakmilik boleh dilepaskan dan dipindahkan kepada pembeli.

Selain baki pinjaman, keluarga juga perlu memeriksa tunggakan lain seperti:-

• cukai tanah;

• cukai taksiran;

• caj penyelenggaraan strata;

• kumpulan wang penjelas;

• bil utiliti tertentu; dan

• bayaran berkaitan hartanah.

Harga jualan yang dipersetujui mestilah mencukupi untuk menampung penebusan dan kos yang perlu diselesaikan.

10. Harga jualan tidak boleh ditentukan secara sambil lewa

Wasi atau pentadbir menguruskan harta bagi pihak pusaka. Dia perlu bertindak secara jujur dan menjaga kepentingan pihak yang berhak.

Menjual sebuah rumah kepada saudara atau kenalan pada harga yang terlalu rendah boleh menimbulkan bantahan daripada waris lain.

Sebaiknya, keluarga mendapatkan penilaian atau bukti pasaran yang munasabah sebelum menetapkan harga.

Jika seorang waris mahu membeli rumah pusaka tersebut, perkara berikut perlu dijelaskan:-

• nilai pasaran hartanah;

• bahagian pusaka pembeli itu sendiri;

• jumlah yang masih perlu dibayar kepada pusaka;

• hutang dan kos yang perlu ditolak;

• persetujuan atau kelulusan yang diperlukan; dan

• cara hasil jualan akan dibahagikan.

Hak seseorang sebagai waris tidak bermaksud dia boleh mengambil rumah pada harga yang ditentukan sendiri.

Transaksi perlu direkodkan dengan telus supaya tidak menimbulkan tuduhan pilih kasih atau salah guna kuasa pada masa hadapan.

11. Hasil jualan bukan terus dibahagikan pada hari pembeli membayar

Apabila hartanah pusaka dijual, wang hasil jualan menjadi sebahagian daripada dana pusaka.

Wang tersebut tidak semestinya boleh terus dibahagikan kepada waris mengikut jumlah yang mereka jangkakan.

Sebelum pembahagian, perlu diteliti antara lain:-

• kos pengurusan dan pentadbiran pusaka;

• baki pembiayaan hartanah;

• hutang si mati;

• cukai dan tunggakan;

• kos transaksi;

• tuntutan yang sah terhadap pusaka; dan

• kewajipan lain yang perlu diselesaikan.

Bagi pusaka orang Islam, urusan berkaitan perbelanjaan pengkebumian yang munasabah, hutang, tuntutan yang diiktiraf dan wasiat yang sah perlu diselesaikan sebelum baki bersih dibahagikan mengikut faraid atau persetujuan yang dibenarkan.

Bahagian waris seharusnya dikira daripada nilai bersih pusaka, bukan semata-mata daripada harga kasar rumah.

Sebagai contoh, rumah dijual pada harga RM500,000 tidak bermaksud RM500,000 boleh terus dibahagikan.

Jika RM180,000 digunakan untuk menebus pinjaman dan terdapat kos serta liabiliti lain, jumlah yang boleh diagihkan adalah baki selepas perkara tersebut diselesaikan.

12. Status hartanah juga boleh mempengaruhi penjualan

Walaupun kuasa mentadbir telah diperoleh, transaksi masih perlu melalui pemeriksaan hartanah biasa.

Antara perkara yang mungkin mempengaruhi penjualan ialah:-

• sekatan kepentingan pada hakmilik;

• keperluan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri;

• status pegangan pajakan;

• Rizab Melayu;

• syarat Bumiputera;

• kaveat;

• perintah larangan;

• tuntutan pihak ketiga;

• hakmilik individu atau strata yang belum dikeluarkan;

• kehilangan dokumen hakmilik; dan

• pengubahsuaian atau penggunaan yang tidak mendapat kelulusan.

Jika hartanah masih di bawah hakmilik induk, pihak pemaju atau pemilik berdaftar mungkin turut terlibat.

Jika hakmilik strata telah dikeluarkan tetapi belum disempurnakan atas nama si mati, keluarga mungkin perlu menyelesaikan satu lagi lapisan dokumentasi sebelum jualan boleh diteruskan.

Sebab itu, carian dan semakan dokumen perlu dibuat pada peringkat awal.

13. Adakah penjualan hartanah pusaka dikenakan cukai?

Penjualan hartanah pusaka boleh menimbulkan isu cukai, termasuk Cukai Keuntungan Harta Tanah, bergantung pada fakta transaksi dan undang-undang yang berkuat kuasa.

Keluarga tidak sepatutnya menganggap bahawa setiap penjualan oleh pusaka dikecualikan secara automatik.

Tarikh pemerolehan, nilai yang berkaitan, tarikh pelupusan, kedudukan si mati dan benefisiari serta apa-apa pengecualian yang tersedia perlu diteliti.

Dokumen penilaian dan rekod kos terdahulu juga mungkin diperlukan.

Implikasi cukai wajar dikenal pasti sebelum baki hasil jualan diagihkan sepenuhnya kepada waris.

14. Apa yang perlu dilakukan sebelum mencari pembeli?

Sebelum mengiklankan rumah pusaka, kumpulkan dokumen asas terlebih dahulu.

Antaranya:-

• sijil kematian;

• kad pengenalan si mati dan waris;

• sijil perkahwinan dan sijil kelahiran yang berkaitan;

• wasiat, jika ada;

• dokumen hakmilik atau perjanjian jual beli asal;

• penyata pembiayaan;

• resit cukai tanah dan cukai taksiran;

• penyata caj penyelenggaraan bagi hartanah strata;

• maklumat aset dan hutang si mati; dan

• dokumen pentadbiran pusaka yang telah diperoleh.

Kemudian, tentukan:-

• siapakah waris yang berhak;

• saluran pentadbiran pusaka yang sesuai;

• siapakah yang akan dilantik sebagai wakil pusaka;

• sama ada penjualan perlu dibuat sebelum atau selepas pembahagian;

• sama ada kebenaran mahkamah atau pihak berkuasa diperlukan;

• nilai pasaran hartanah; dan

• bagaimana hasil bersih akan diuruskan.

Mencari pembeli terlalu awal boleh meletakkan keluarga di bawah tekanan untuk memenuhi tempoh transaksi sedangkan kuasa menjual masih belum tersedia.

15. Jangan kelirukan persetujuan keluarga dengan kuasa undang-undang

Menjual rumah pusaka bukan sekadar mendapatkan tandatangan semua adik-beradik.

Terdapat tiga perkara yang perlu diselesaikan:-

• siapa yang berhak terhadap pusaka;

• siapa yang mempunyai kuasa untuk menjual; dan

• bagaimana hartanah serta hasil jualannya akan diuruskan.

Apabila perkara ini ditentukan dari awal, transaksi boleh dirancang dengan lebih teratur.

Pembeli juga mendapat kepastian bahawa pihak yang menandatangani SPA mempunyai kuasa sah untuk menyerahkan hartanah. Waris pula dapat melihat bagaimana hutang, kos dan baki hasil jualan akan diselesaikan.

Persetujuan keluarga ialah permulaan yang baik.

Namun, bagi menjadikan penjualan itu sah dan boleh disempurnakan, persetujuan tersebut perlu diterjemahkan melalui proses pentadbiran pusaka dan dokumentasi yang betul.