"Tunggakan maintenance penjual, pembeli pula yang kena bayar?"

Nabil membeli sebuah kondominium subsale.

Sebelum menandatangani SPA, penjual memberitahunya bahawa caj penyenggaraan dibayar seperti biasa. Selepas transaksi selesai, Nabil pergi ke pejabat pengurusan untuk menukar rekod pemilik.

Pihak pengurusan memaklumkan bahawa unit tersebut mempunyai tunggakan:-

• caj penyenggaraan selama 14 bulan;

• caruman kumpulan wang penjelas;

• faedah lewat bayar; dan

• caj pentadbiran tertentu.

Jumlah keseluruhan melebihi RM12,000.

Nabil membantah.

“Itu hutang pemilik lama. Kenapa saya pula diminta bayar?”

Dari sudut perjanjian antara penjual dengan pembeli, penjual lazimnya dikehendaki menyelesaikan caj yang berkaitan dengan tempoh pemilikannya.

Namun, kedudukan pembeli dengan badan pengurusan perlu diteliti secara berasingan. Tunggakan yang dikaitkan dengan sesuatu petak boleh menjejaskan pemilik atau pengganti hak kepada petak tersebut, bergantung pada peruntukan undang-undang dan keadaan.

Sebab itu, tunggakan perlu disahkan dan diselesaikan sebelum transaksi disempurnakan - bukan selepas pembeli berpindah masuk.

1. Caj penyenggaraan digunakan untuk mengurus harta bersama

Bagi pembangunan strata, pemilik atau pembeli petak perlu membayar caj yang digunakan untuk penyenggaraan dan pengurusan harta bersama.

Caruman kumpulan wang penjelas pula digunakan bagi perbelanjaan modal atau kerja jangka panjang seperti mengecat semula bangunan, mengganti lif atau membaiki komponen utama.

Kewajipan tersebut boleh berada di bawah pengurusan:-

• pemaju;

• Badan Pengurusan Bersama atau JMB;

• Perbadanan Pengurusan atau MC; atau

• Perbadanan Pengurusan Subsidiari, jika berkenaan.

Akta Pengurusan Strata 2013 memperuntukkan kewajipan pembayaran caj dan caruman serta mekanisme pemulihan tunggakan.

Tunggakan boleh turut melibatkan faedah dan tindakan pemulihan yang dibenarkan oleh undang-undang.

2. SPA perlu membezakan tempoh tanggungan penjual dan pembeli

Dalam transaksi biasa, SPA menetapkan satu tarikh pelarasan.

Penjual bertanggungjawab terhadap caj sehingga tarikh tersebut, manakala pembeli menanggung caj selepasnya. Tarikh itu mungkin tarikh penyerahan milikan, penyempurnaan atau tarikh lain yang dipersetujui.

Contohnya, jika caj bagi bulan semasa telah dibayar sepenuhnya oleh penjual tetapi pembeli menerima milikan pada pertengahan bulan, jumlah tersebut boleh dilaraskan mengikut bilangan hari.

Pelarasan bukan sekadar mengira caj bulanan. Ia juga perlu mengambil kira:-

• tunggakan lama;

• faedah lewat;

• caj khas;

• caruman tambahan;

• bayaran yang telah dibuat lebih awal; dan

• jumlah yang dipertikaikan.

SPA perlu memberikan kuasa untuk menolak tunggakan daripada baki harga jika penjual gagal menjelaskannya.

Tanpa mekanisme tersebut, pembeli mungkin perlu membayar dahulu kepada pihak pengurusan dan kemudian menuntut semula daripada penjual.

3. Minta pengesahan terus daripada badan pengurusan

Resit terakhir yang diberikan oleh penjual tidak semestinya menunjukkan akaun terkini.

Pembeli atau peguamnya patut mendapatkan penyata atau pengesahan bertulis daripada pihak pengurusan yang menyatakan:-

• caj bulanan semasa;

• baki penyenggaraan;

• baki kumpulan wang penjelas;

• faedah atau penalti;

• caj khas yang telah diluluskan;

• tunggakan lain;

• deposit yang dipegang; dan

• apa-apa tindakan pemulihan yang sedang berjalan.

Tarikh pengesahan juga penting. Penyata yang diperoleh dua bulan sebelum penyempurnaan mungkin tidak lagi tepat pada tarikh kunci diserahkan.

Pengesahan akhir patut diperoleh sedekat mungkin dengan tarikh penyelesaian.

4. Bagaimana jika pemilik mempertikaikan jumlah tersebut?

Penjual mungkin mengatakan bahawa dia tidak membayar kerana caj itu salah atau kerja penyenggaraan tidak dilakukan dengan baik.

Pertikaian tersebut tidak semestinya membolehkan transaksi diteruskan seolah-olah tiada tunggakan.

Pihak-pihak perlu menentukan:-

• sama ada penjual akan menyelesaikan jumlah itu tanpa prejudis;

• sama ada sebahagian harga akan ditahan;

• siapa akan meneruskan pertikaian;

• bagaimana keputusan atau bayaran balik akan dibahagikan; dan

• sama ada badan pengurusan bersedia mengeluarkan pengesahan yang diperlukan.

Pembeli tidak patut mengambil alih pertikaian lama tanpa mengetahui jumlah dan dokumennya.

Penjual pula tidak patut menganggap pembeli wajib menerima akaun yang belum diselesaikan hanya kerana transaksi perlu disempurnakan dengan segera.

5. Caj khas boleh diluluskan sebelum jualan tetapi perlu dibayar kemudian

Bayangkan mesyuarat agung meluluskan caj khas RM8,000 bagi setiap unit untuk penggantian lif.

Keputusan dibuat ketika penjual masih memiliki rumah, tetapi bayaran pertama hanya perlu dibuat selepas pembeli menerima kunci.

Siapa yang perlu membayar?

Jawapannya tidak sepatutnya dibiarkan kepada andaian.

SPA perlu menyatakan bagaimana caj khas ditangani, termasuk caj yang:-

• telah diluluskan tetapi belum dibilkan;

• telah dibilkan tetapi belum matang;

• dibayar secara ansuran; atau

• berkaitan dengan kerja yang belum bermula.

Pihak-pihak boleh berunding siapa yang menanggungnya. Yang penting, keputusan itu direkodkan sebelum transaksi selesai.

6. Bagaimana dengan cukai tanah dan cukai taksiran?

Caj strata bukan satu-satunya bayaran yang perlu dilaraskan.

Penjual juga lazimnya perlu menyelesaikan atau melaraskan:-

• cukai tanah atau cukai petak;

• cukai taksiran;

• caj pembetungan;

• utiliti;

• premium insurans berkaitan, jika berkenaan; dan

• bayaran kepada pemaju atau pihak lain.

Sesetengah bil dikeluarkan secara tahunan atau setengah tahunan. Walaupun penjual telah membayar keseluruhan bil, pembeli mungkin perlu membayar balik bahagiannya bagi tempoh selepas tarikh pelarasan.

Pelarasan bukan bermaksud pembeli menanggung hutang penjual. Ia membahagikan bayaran mengikut tempoh tanggungan yang dipersetujui.

7. Bil utiliti perlu ditangani secara berasingan

Bil elektrik dan air mungkin berada atas nama penjual, penyewa atau akaun pukal pengurusan.

Sebelum penyerahan milikan, rekodkan bacaan meter dan dapatkan bukti penyelesaian akaun lama.

Pembeli perlu mengetahui sama ada dia boleh membuat pertukaran nama atau perlu membuka akaun baharu.

Jika utiliti telah dipotong kerana tunggakan, kos sambungan semula juga perlu ditentukan.

Jangan tunggu sehingga berpindah masuk untuk mengetahui bahawa bekalan tidak boleh diaktifkan kerana akaun lama belum diselesaikan.

8. Bolehkah sebahagian harga jualan ditahan?

Jika jumlah tunggakan belum dapat disahkan, SPA boleh menyediakan mekanisme penahanan yang munasabah.

Wang tersebut boleh digunakan untuk menyelesaikan jumlah yang disahkan, dengan baki dikembalikan kepada penjual selepas akaun diselesaikan.

Namun, jumlah, tujuan, tempoh pegangan dan kuasa membuat pembayaran perlu dinyatakan dengan jelas.

Peguam sebagai pemegang amanah tidak boleh menahan wang penjual tanpa asas dalam SPA atau arahan yang sah.

Sebab itu, isu tunggakan perlu dikenal pasti ketika perjanjian disediakan, bukan selepas baki harga telah dilepaskan.

9. Apa yang pembeli perlu buat sebelum menandatangani?

Minta maklumat badan pengurusan dan penyata terkini.

Tanya sama ada terdapat caj khas yang telah diluluskan, tindakan Tribunal, sekatan kemudahan atau notis tuntutan terhadap unit.

Pastikan SPA memberikan tanggungjawab yang jelas kepada penjual untuk menyelesaikan tunggakan dan membenarkan potongan daripada baki harga jika perlu.

Bagi rumah bertingkat, keadaan akaun pengurusan sama penting dengan keadaan di dalam unit.

Harga rumah mungkin telah dibayar sepenuhnya. Namun, jika akaun lama tidak diselesaikan, pembeli boleh menerima kunci bersama satu masalah yang tidak dimasukkan dalam bajetnya.