"Selepas dapat kunci, baru saya nampak bumbung bocor dan dinding retak"

Hafiz membeli sebuah rumah subsale pada harga RM480,000.

Sebelum menandatangani SPA, dia sempat melihat rumah tersebut sekali. Pemeriksaan dibuat pada waktu petang ketika cuaca baik. Rumah masih dipenuhi perabot penjual dan beberapa bahagian dinding dilindungi oleh almari.

Selepas baki harga dijelaskan, Hafiz menerima kunci dan masuk untuk memulakan kerja pengubahsuaian.

Apabila hujan turun, air menitis dari siling bilik utama. Selepas almari dialihkan, dia menemui keretakan pada dinding. Beberapa soket elektrik juga tidak berfungsi.

Hafiz menghubungi penjual.

“Rumah sudah diserahkan. Masa beli dulu awak sudah tengok,” jawab penjual.

Hafiz pula menyangka bahawa seperti membeli rumah baharu daripada pemaju, penjual mesti membaiki semua kecacatan yang ditemui selepas kunci diterima.

Adakah pembeli rumah subsale mempunyai tempoh liabiliti kecacatan yang sama seperti pembelian daripada pemaju?

Tidak semestinya.

1. Rumah subsale lazimnya dibeli berdasarkan keadaan semasanya

Dalam banyak transaksi subsale, SPA menyatakan bahawa pembeli telah memeriksa hartanah dan bersetuju menerimanya berdasarkan keadaan semasa, yang sering disebut sebagai asas as is where is.

Kesan sebenar klausa tersebut bergantung pada perkataan SPA dan fakta transaksi.

Secara umum, pembeli tidak sepatutnya menganggap bahawa penjual sebuah rumah subsale memberikan jaminan menyeluruh bahawa setiap bahagian rumah bebas daripada kecacatan.

Ini berbeza daripada pembelian rumah kediaman daripada pemaju yang tertakluk kepada SPA statutori dan kerangka Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, jika undang-undang tersebut terpakai.

Tempoh liabiliti kecacatan dalam pembelian daripada pemaju tidak boleh dipindahkan secara automatik kepada penjualan subsale antara pemilik dengan pembeli.

2. Namun, klausa “as is where is” bukan lesen untuk memberikan maklumat palsu.

Walaupun pembeli menerima keadaan fizikal rumah, penjual masih perlu berhati-hati apabila membuat representasi tertentu.

Katakan pembeli bertanya secara khusus:

“Bumbung pernah bocor?”

Penjual menjawab bahawa kebocoran tidak pernah berlaku, sedangkan dia baru sahaja menutup kesan air dan menerima laporan kontraktor mengenai masalah bumbung.

Keadaan itu berbeza daripada kecacatan yang tidak diketahui oleh kedua-dua pihak.

Begitu juga jika penjual secara aktif menutup keretakan, memberikan dokumen palsu atau membuat kenyataan fakta yang tidak benar untuk mendorong pembeli meneruskan pembelian.

Pembeli mungkin mempunyai hak berdasarkan salah nyata, fraud atau pelanggaran terma tertentu, bergantung pada bukti dan keadaan. Namun, bukan setiap kecacatan akan membuktikan bahawa penjual telah menipu.

Pembeli perlu menunjukkan apakah kenyataan yang dibuat, bila ia dibuat, mengapa ia dipercayai dan bagaimana ia mempengaruhi keputusan pembelian.

3. Bezakan kecacatan yang boleh dilihat dengan kecacatan tersembunyi

Kecacatan yang jelas semasa pemeriksaan lebih sukar dipertikaikan jika pembeli memilih meneruskan transaksi tanpa meminta pembaikan atau memasukkan syarat khas.

Contohnya:-

• jubin pecah;

• cat mengelupas;

• pintu rosak;

• kesan air yang jelas;

• tingkap tidak boleh ditutup; atau

• retakan yang boleh dilihat.

Kecacatan tersembunyi pula mungkin tidak dapat dikenal pasti melalui pemeriksaan biasa, seperti kebocoran yang hanya berlaku ketika hujan, pendawaian di dalam dinding atau kerosakan yang sengaja ditutup.

Namun, istilah “tersembunyi” sahaja tidak menentukan bahawa penjual bertanggungjawab. Perlu dilihat sama ada penjual mengetahuinya, memberikan representasi, menyembunyikannya atau bersetuju memberikan jaminan tertentu.

4. Pemeriksaan sebelum SPA lebih penting daripada pemeriksaan selepas mendapat kunci

Sebelum membuat komitmen, pembeli patut memeriksa hartanah dengan teliti.

Jika rumah lama, telah banyak diubah suai atau menunjukkan tanda kerosakan, pembeli boleh mendapatkan khidmat pemeriksa bangunan atau profesional teknikal.

Antara perkara yang boleh diperiksa ialah:-

• bumbung dan siling;

• kesan kelembapan;

• keretakan;

• paip dan tekanan air;

• sistem elektrik;

• pintu dan tingkap;

• serangan anai-anai;

• sistem kumbahan;

• tambahan bangunan; dan

• keadaan peralatan yang termasuk dalam jualan.

Peguam menguruskan aspek undang-undang dan dokumentasi. Peguam tidak menentukan sama ada struktur rumah selamat atau sistem pendawaian mematuhi piawaian teknikal.

Semakan undang-undang dan pemeriksaan bangunan menjalankan fungsi yang berlainan.

5. Jika penjual bersetuju membaiki sesuatu, rekodkan dalam SPA

Jangan bergantung pada kenyataan seperti:-

“Nanti sebelum bagi kunci saya baiki.”

Nyatakan secara bertulis:-

• bahagian yang perlu dibaiki;

• standard pembaikan;

• tarikh akhir;

• pihak yang menjalankan kerja;

• hak pembeli membuat pemeriksaan semula; dan

• akibat jika pembaikan tidak disempurnakan.

Jika sesuai, sebahagian kecil harga boleh ditahan sebagai jaminan sehingga kerja tertentu selesai. Namun, mekanisme itu perlu dipersetujui dan dinyatakan dalam SPA.

Peguam tidak boleh menahan wang sesuka hati selepas transaksi selesai jika SPA tidak memberikan kuasa untuk berbuat demikian.

6. Apa berlaku jika rumah rosak selepas SPA tetapi sebelum kunci diserahkan?

Ini merupakan isu yang berbeza daripada kecacatan sedia ada.

Bayangkan rumah berada dalam keadaan baik ketika SPA ditandatangani, tetapi banjir, kebakaran, vandalisme atau kebocoran besar berlaku sebelum penyempurnaan.

SPA perlu menentukan siapa menanggung risiko dalam tempoh tersebut.

Perjanjian juga patut mengawal kewajipan penjual untuk:-

• menjaga keadaan hartanah;

• tidak mengubah atau merosakkannya;

• mengekalkan perlindungan insurans yang berkaitan;

• memaklumkan kejadian material; dan

• menyerahkan rumah dalam keadaan yang dipersetujui.

Pembeli boleh meminta pemeriksaan akhir sebelum baki harga dilepaskan atau sebelum menerima milikan.

Jika keadaan rumah telah berubah secara material, tindakan seterusnya perlu dibuat berdasarkan SPA dan tahap kerosakan. Jangan terus membatalkan transaksi tanpa menyemak hak kontrak.

7. Periksa inventori, bukan bangunan sahaja

Pertikaian juga boleh berlaku apabila penjual mengeluarkan kelengkapan yang pembeli sangka termasuk dalam jualan.

Contohnya:-

• penghawa dingin;

• pemanas air;

• kabinet terbina dalam;

• lampu;

• kipas;

• kamera keselamatan; dan

• peralatan dapur.

Ambil gambar semasa pemeriksaan dan sediakan senarai inventori sebagai lampiran SPA jika barang tersebut penting kepada pembelian.

Istilah “fixtures and fittings” mungkin tidak menyelesaikan semua pertikaian tentang barang tertentu. Senarai yang jelas lebih mudah dilaksanakan.

8. Apa perlu dilakukan selepas menemui kecacatan?

Pertama, dokumentasikan keadaan dengan segera. Ambil gambar, video dan dapatkan laporan teknikal jika perlu.

Kedua, elakkan membuat pengubahsuaian besar sebelum punca kerosakan direkodkan. Jika bahagian yang dipertikaikan terus dirobohkan atau diganti, bukti asal mungkin hilang.

Ketiga, semak SPA, iklan, mesej, borang pemeriksaan dan semua representasi yang dibuat oleh penjual atau ejennya.

Keempat, dapatkan anggaran kos pembaikan. Kewujudan retakan tidak semestinya bermaksud kerosakan struktur yang serius. Penilaian teknikal membantu menentukan sifat dan nilai kerugian.

Selepas itu, barulah kedudukan undang-undang boleh dinilai - sama ada masalah tersebut merupakan risiko keadaan semasa, pelanggaran janji pembaikan, kerosakan sebelum penyempurnaan atau salah nyata.

9. Jangan menilai rumah hanya pada hari yang cerah

Rumah ialah aset bernilai tinggi, tetapi ramai pembeli memeriksanya dalam masa kurang daripada 30 minit.

SPA boleh mengawal hak undang-undang, tetapi ia tidak menggantikan pemeriksaan fizikal.

Jika sesuatu ciri rumah penting kepada keputusan anda, periksa, tanya dan rekodkan sebelum menandatangani.

Selepas kunci diterima, pembeli mungkin masih mempunyai hak dalam keadaan tertentu. Namun, hak itu bergantung pada bukti dan terma transaksi - bukan semata-mata kerana kecacatan hanya disedari selepas pembelian.