"Saya beli rumah secara tunai. Masih perlu semakan peguam?"

Rizal mahu membeli sebuah rumah dengan wang simpanannya sendiri.

Tiada pinjaman bank diperlukan. Penjual ialah kenalan keluarga dan harga telah dipersetujui. Ejen pula mengatakan transaksi tunai lebih mudah kerana tiada bank yang perlu menilai atau meluluskan hartanah.

Rizal bercadang menggunakan SPA ringkas yang diperoleh daripada internet.

“Kalau saya bayar tunai, tak perlu banyak semakan, kan?”

Sebenarnya, pembayaran tunai hanya menghapuskan satu bahagian daripada transaksi - proses pembiayaan bank.

Ia tidak menghapuskan risiko berkaitan pemilikan, hak milik, kaveat, sekatan, tunggakan, penyewa, keadaan fizikal atau keupayaan penjual menyempurnakan jualan.

Malah, apabila tiada bank, pembeli kehilangan satu lagi lapisan semakan yang biasanya dilakukan untuk melindungi kepentingan pembiaya.

1. Bank tiada, tetapi risiko hartanah masih ada

Dalam pembelian yang dibiayai, bank biasanya melantik peguam untuk menyediakan dokumen pembiayaan dan memastikan sekuriti bank dapat diwujudkan.

Walau bagaimanapun, peguam bank bertindak untuk melindungi kepentingan bank mengikut skop pelantikannya. Semakan itu bukan pengganti kepada nasihat bebas untuk pembeli.

Dalam transaksi tunai, tiada bank yang akan menahan pengeluaran pembiayaan kerana dokumen tidak lengkap.

Pembeli sendiri perlu memastikan bahawa wang hanya dibayar apabila syarat yang sepatutnya telah dipenuhi.

2. Adakah penjual benar-benar pemilik yang berhak menjual?

Nama penjual perlu disahkan melalui carian hak milik terkini.

Jika nama dalam geran tidak sepadan dengan orang yang berunding, sebabnya perlu dijelaskan. Penjual mungkin bertindak melalui:-

• surat kuasa wakil;

• wakil diri bagi pusaka;

• pemegang amanah;

• syarikat;

• penjaga atau jawatankuasa; atau

• kapasiti undang-undang lain.

Setiap kapasiti memerlukan dokumen sokongan yang berlainan.

Salinan geran lama atau bil cukai atas nama seseorang bukan bukti lengkap bahawa dia mempunyai kuasa semasa untuk menandatangani pindah milik.

Jika penjual ialah syarikat, kewujudan syarikat, kuasa penandatangan dan kelulusan korporat perlu disemak.

3. Carian hak milik tetap diperlukan

Carian boleh mengenal pasti perkara seperti:-

• pemilik berdaftar;

• jenis dan tempoh hak milik;

• kategori kegunaan tanah;

• syarat nyata;

• sekatan kepentingan;

• gadaian;

• kaveat; dan

• urusan berdaftar lain.

Jika terdapat gadaian bank, pembelian tunai tidak bermaksud pembeli boleh membayar keseluruhan harga terus kepada penjual.

Sebahagian harga mungkin perlu digunakan untuk menebus pinjaman dan mendapatkan pelepasan gadaian sebelum pindah milik kepada pembeli boleh didaftarkan.

Jika terdapat kaveat, asas kaveat dan cara ia akan dilepaskan perlu ditentukan.

Jika hak milik mempunyai sekatan kepentingan, kebenaran Pihak Berkuasa Negeri mungkin masih diperlukan walaupun pembeli tidak meminjam.

Kanun Tanah Negara mengawal pemilikan, urusan dan pendaftaran tanah di Semenanjung Malaysia. Keperluan pendaftaran tidak berubah hanya kerana harga dibayar tanpa pembiayaan.

4. Bagaimana jika hak milik individu atau strata belum dikeluarkan?

Sesetengah hartanah masih berada di bawah hak milik induk.

Penjual mungkin belum menjadi pemilik berdaftar bagi unit tersebut walaupun telah membelinya daripada pemaju bertahun-tahun dahulu.

Dalam keadaan sedemikian, transaksi mungkin dilaksanakan melalui penyerahan hak di bawah SPA terdahulu dan dokumen berkaitan, bukannya pindah milik berdaftar yang biasa.

Pembeli perlu menyemak:-

• SPA asal;

• rantaian penyerahan hak terdahulu;

• status pemaju dan hak milik induk;

• kebenaran pemaju, jika diperlukan;

• dokumen pinjaman atau penyerahan hak sedia ada;

• tunggakan kepada pemaju atau badan pengurusan; dan

• status pengeluaran hak milik individu atau strata.

Tanpa semakan rantaian dokumen, pembeli mungkin membayar kepada pihak yang tidak dapat memberikan hak yang dijanjikan.

5. Harga tunai tidak sepatutnya dibayar sekaligus tanpa mekanisme penyempurnaan

Pembeli kadangkala menganggap bayaran penuh pada hari SPA ditandatangani akan mempercepatkan transaksi.

Namun, apakah perlindungan pembeli jika pindah milik kemudian ditolak, gadaian tidak dilepaskan atau penjual menjadi bankrap sebelum pendaftaran?

SPA perlu menetapkan bagaimana wang dipegang dan bila ia boleh dilepaskan.

Sebahagian wang mungkin perlu digunakan untuk:-

• menebus gadaian;

• menyelesaikan tunggakan;

• membayar wang tahanan CKHT;

• mendapatkan dokumen pelepasan; dan

• menjelaskan baki kepada penjual selepas syarat dipenuhi.

Pemegang amanah bukan sekadar tempat meletakkan wang. Dokumen perlu menerangkan syarat pelepasan, pemulangan dan penggunaan wang tersebut.

6. Rumah mungkin mempunyai penghuni atau penyewa

Pembeli tunai juga perlu menentukan sama ada rumah akan diserahkan dengan milikan kosong atau tertakluk kepada penyewaan.

Jika terdapat penyewa, minta salinan perjanjian sewa, rekod bayaran, jumlah deposit dan surat-menyurat berkaitan.

Jika penjual berjanji menyerahkan rumah kosong, SPA perlu menyatakan bila penghuni mesti keluar dan apakah hak pembeli jika milikan kosong tidak diberikan.

Menerima kunci pagar tidak semestinya bermaksud semua penghuni telah menyerahkan milikan secara sah.

7. Semakan tunggakan tetap penting

Pembeli patut mengetahui kedudukan:-

• cukai tanah;

• cukai taksiran;

• caj penyenggaraan;

• caruman kumpulan wang penjelas;

• bil utiliti;

• caj pembetungan; dan

• bayaran lain berkaitan hartanah.

SPA perlu menentukan tarikh pelarasan dan pihak yang bertanggungjawab terhadap tunggakan sebelum tarikh tersebut.

Bagi hartanah strata, dapatkan pengesahan daripada badan pengurusan. Jangan bergantung hanya pada resit lama yang diberikan oleh penjual.

8. Bayaran tunai tidak menggantikan pemeriksaan fizikal

Peguam menyemak aspek undang-undang dan dokumentasi. Peguam tidak mengesahkan bahawa struktur bangunan selamat atau semua peralatan berfungsi.

Pembeli masih perlu memeriksa keadaan rumah dan, jika perlu, mendapatkan bantuan pemeriksa bangunan, jurukur atau profesional teknikal.

Periksa juga sama ada terdapat pengubahsuaian besar, perubahan penggunaan, pencerobohan sempadan atau pembinaan tambahan yang mungkin memerlukan kelulusan.

Semakan undang-undang dan pemeriksaan fizikal melindungi pembeli daripada kategori risiko yang berlainan.

9. Adakah SPA daripada internet mencukupi?

Dokumen contoh mungkin tidak mengambil kira fakta khusus transaksi.

Contohnya:-

• hartanah masih digadaikan;

• penjual memerlukan masa untuk mendapatkan Geran Probet;

• pindah milik memerlukan kebenaran negeri;

• rumah dijual bersama penyewa;

• terdapat perabot yang termasuk dalam harga;

• pembeli mahu masuk lebih awal; atau

• sebahagian harga perlu ditahan untuk menyelesaikan isu tertentu.

SPA yang terlalu umum mungkin tidak menerangkan apa berlaku jika masalah tersebut timbul.

Kos menyediakan dokumen yang sesuai biasanya lebih mudah dikawal berbanding kos pertikaian selepas sebahagian besar harga telah dibayar.

10. Tunai memberi kelajuan, bukan kekebalan

Pembelian tunai boleh disempurnakan dengan lebih cepat kerana tiada proses permohonan dan dokumentasi pinjaman.

Namun, kelajuan hanya bermanfaat jika pembeli memperoleh hak yang baik dan boleh didaftarkan.

Sebelum membuat bayaran besar, pastikan hartanah, penjual, hak milik, tunggakan dan terma penyerahan telah disemak.

Wang mungkin sudah tersedia dalam akaun pembeli. Itu tidak bermakna ia perlu dilepaskan sebelum perlindungan transaksi tersedia.