"Saya beli rumah ini. Jadi lif, koridor dan kolam itu milik siapa?"

Seorang pembeli menerima kunci kondominiumnya selepas menunggu hampir tiga tahun.

Unit itu miliknya. Dua petak parkir turut diberikan. Setiap bulan pula, dia perlu membayar caj penyelenggaraan dan caruman kumpulan wang penjelas.

Namun, selepas beberapa bulan, beberapa persoalan mula timbul.

“Kalau saya pemilik rumah, kenapa saya tak boleh ubah bahagian luar unit sesuka hati?”

“Petak parkir ini betul-betul milik saya atau sekadar diberi untuk digunakan?”

“Kenapa saya perlu membayar untuk lif sedangkan unit saya di tingkat bawah?”

“Siapa sebenarnya yang memiliki kolam renang, rumah pengawal dan kawasan landskap?”

Jawapannya berkait dengan satu konsep yang selalu disebut tetapi tidak semestinya difahami sepenuhnya - pemilikan strata.

1. Apakah maksud strata?

Secara ringkas, strata ialah suatu bentuk pemilikan yang membahagikan sebuah bangunan atau kawasan pembangunan kepada beberapa bahagian berasingan.

Setiap pemilik mempunyai hak terhadap petaknya sendiri. Pada masa yang sama, pemilik-pemilik berkongsi hak dan tanggungjawab terhadap bahagian lain yang digunakan secara bersama.

Pemilikan strata lazimnya terdapat pada:-

• kondominium dan pangsapuri;

• apartmen servis;

• kompleks pejabat;

• ruang perniagaan dan pusat komersial;

• pembangunan bercampur; dan

• sesetengah pembangunan rumah bertanah berpagar.

Oleh itu, strata bukan hanya melibatkan rumah bertingkat.

Sebuah rumah teres, rumah berkembar atau banglo juga boleh berada dalam skim strata jika pembangunannya disusun berdasarkan pemilikan petak dan pengurusan harta bersama.

2. Dalam skim strata, apakah yang sebenarnya dimiliki oleh pembeli?

Pemilikan strata lazimnya melibatkan tiga komponen utama:-

1. petak;

2. petak aksesori; dan

3. harta bersama.

Petak ialah unit utama yang dimiliki oleh pembeli.

Bagi kondominium, petak biasanya merujuk kepada unit kediaman. Dalam pembangunan komersial, petak mungkin merupakan sebuah pejabat, kedai atau ruang perniagaan.

Sempadan petak tidak semestinya boleh ditentukan hanya dengan melihat dinding, pintu atau lantai. Kedudukan dan keluasan sebenar perlu dirujuk kepada pelan strata dan dokumen hakmilik.

Petak aksesori pula ialah ruang yang digunakan bersama-sama dengan petak utama, tetapi tidak boleh diurus niaga secara berasingan daripada petak tersebut.

Contoh yang biasa ialah:-

• petak parkir;

• ruang simpanan;

• halaman tertentu; atau

• bahagian lain yang ditetapkan untuk kegunaan eksklusif pemilik sesuatu petak.

Jika petak parkir dinyatakan sebagai petak aksesori kepada unit anda, ia berkait dengan unit tersebut dan lazimnya tidak boleh dijual secara berasingan kepada pihak lain.

Namun, tidak semua tempat letak kereta mempunyai kedudukan yang sama. Ada yang merupakan petak aksesori, ada yang berada dalam harta bersama dan diperuntukkan melalui hak penggunaan tertentu.

Sebab itu, pembeli tidak sepatutnya bergantung pada pelan pemasaran atau penerangan ejen semata-mata. Kedudukan petak parkir perlu disahkan melalui perjanjian, pelan dan dokumen hakmilik yang berkaitan.

3. Bagaimana pula dengan lif, koridor dan kolam renang?

Bahagian tersebut lazimnya merupakan harta bersama.

Harta bersama merangkumi bahagian pembangunan yang tidak termasuk dalam mana-mana petak individu atau petak aksesori dan disediakan untuk kegunaan bersama.

Bergantung pada reka bentuk sesuatu pembangunan, harta bersama boleh merangkumi:-

• lif dan tangga;

• koridor dan lobi;

• bumbung;

• jalan dalaman;

• tembok dan pagar;

• rumah pengawal;

• kolam renang dan gimnasium;

• taman permainan;

• kawasan landskap;

• sistem keselamatan;

• tangki air;

• bilik mesin; dan

• kemudahan bersama yang lain.

Bahagian ini bukan milik eksklusif seorang pemilik.

Setiap pemilik mempunyai kepentingan dalam harta bersama mengikut kedudukan hakmilik dan unit syer yang diperuntukkan. Pada masa yang sama, setiap pemilik turut menanggung tanggungjawab untuk memastikan harta bersama diselenggara dengan baik.

Menurut penerangan rasmi JKPTG, hakmilik strata meliputi petak, petak aksesori dan perkongsian hak terhadap harta bersama dalam sesuatu skim berstrata.

Jadi, lif itu bukan milik anda seorang. Tetapi ia juga bukan langsung tiada kaitan dengan anda.

Ia merupakan sebahagian daripada harta bersama yang perlu diurus dan dibiayai secara kolektif.

4. Apakah itu hakmilik strata?

Hakmilik strata ialah dokumen hakmilik berasingan yang dikeluarkan bagi sesuatu petak dalam skim strata.

Ia memainkan peranan yang hampir sama seperti geran individu bagi hartanah biasa. Dokumen tersebut mengenal pasti petak, pemilik berdaftar, unit syer, petak aksesori dan perkara lain yang berkaitan dengan pemilikan.

Apabila hakmilik strata telah dikeluarkan dan dipindah milik kepada pembeli, nama pembeli boleh didaftarkan sebagai pemilik petak tersebut.

Namun, bagi projek yang masih belum mempunyai hakmilik strata, keseluruhan pembangunan biasanya masih berada di bawah hakmilik induk atau master title.

Dalam keadaan itu, kepentingan pembeli pada peringkat awal lazimnya dibuktikan melalui perjanjian jual beli dan dokumen penyerahan hak yang berkaitan.

5. Sudah dapat kunci tidak semestinya sudah mendapat hakmilik strata

Penyerahan milikan kosong dan pengeluaran hakmilik strata ialah dua perkara yang berbeza.

Apabila pembeli menerima kunci, pembeli memperoleh milikan fizikal terhadap unit tersebut. Ini tidak semestinya bermaksud hakmilik strata telah dikeluarkan atau didaftarkan atas namanya.

Hakmilik strata mungkin dikeluarkan kemudian.

Apabila hakmilik tersebut tersedia, proses pindah milik daripada pemaju kepada pembeli perlu disempurnakan. Proses ini biasanya dikenali sebagai penyempurnaan pindah milik atau perfection of transfer.

Jika pembelian dibiayai oleh bank, penyempurnaan cagaran atau perfection of charge mungkin juga diperlukan bagi mendaftarkan kepentingan bank pada hakmilik strata tersebut.

Jangan abaikan notis daripada pemaju atau peguam yang meminta proses ini disempurnakan.

Selagi nama pembeli belum didaftarkan pada hakmilik strata, rekod pemilikan berdaftar mungkin masih belum menggambarkan kedudukan sebenar pembeli.

Kelewatan boleh menimbulkan kesukaran apabila pembeli mahu menjual, membiayai semula atau menguruskan pusaka pada masa hadapan.

6. Apakah maksud unit syer?

Setiap petak diberikan sejumlah unit syer.

Unit syer penting kerana ia digunakan dalam pengurusan skim strata, termasuk bagi menentukan bahagian tertentu yang perlu ditanggung oleh pemilik terhadap caj dan sumbangan berkaitan harta bersama.

Jumlah unit syer tidak semestinya sama bagi semua petak.

Ia boleh dipengaruhi oleh faktor yang ditetapkan bagi sesuatu skim, termasuk keluasan, jenis penggunaan, petak aksesori dan ciri petak berkenaan.

Sebab itu, dua unit dalam pembangunan yang sama mungkin dikenakan caj yang berbeza.

Pembeli perlu melihat bukan sahaja kadar caj bagi setiap unit syer, tetapi juga jumlah unit syer yang diperuntukkan kepada petak yang hendak dibeli.

7. Mengapa masih perlu membayar caj penyelenggaraan?

Pemilikan petak tidak bermaksud pemilik hanya bertanggungjawab terhadap bahagian dalam unitnya.

Bangunan dan kemudahan bersama memerlukan perbelanjaan yang berterusan.

Caj penyelenggaraan biasanya digunakan untuk menampung urusan harian seperti:-

• pembersihan kawasan bersama;

• kawalan keselamatan;

• penyelenggaraan lif;

• bekalan elektrik dan air bagi harta bersama;

• penyelenggaraan landskap;

• perkhidmatan pengurusan;

• insurans tertentu; dan

• pembaikan biasa.

Selain caj penyelenggaraan, pemilik juga lazimnya perlu membuat caruman kepada kumpulan wang penjelas atau sinking fund.

Kumpulan wang ini disediakan untuk perbelanjaan yang lebih besar atau bersifat berkala, seperti mengecat semula bangunan, menggantikan peralatan utama atau menjalankan pembaikan besar terhadap harta bersama.

Seorang pemilik tidak boleh menolak untuk membayar hanya kerana dia jarang menggunakan kolam renang atau memilih untuk menaiki tangga dan bukan lif.

Tanggungjawab itu timbul daripada pemilikannya dalam skim strata, bukan berdasarkan kekerapan sesuatu kemudahan digunakan.

8. Siapa yang menguruskan pembangunan strata?

Pengurusan boleh melalui beberapa peringkat.

Pada peringkat awal, pembangunan lazimnya diuruskan oleh pemaju. Selepas itu, Badan Pengurusan Bersama atau JMB boleh ditubuhkan untuk mengurus dan menyelenggara bangunan serta harta bersama sebelum pengurusan beralih sepenuhnya kepada Perbadanan Pengurusan atau MC.

Secara umum:-

• pemaju mengurus pada peringkat awal;

• JMB berperanan dalam tempoh sebelum pengurusan strata diserahkan sepenuhnya; dan

• MC mengurus skim setelah struktur hakmilik dan pengurusannya berada pada peringkat yang ditetapkan oleh undang-undang.

Badan pengurusan bertanggungjawab mengutip caj, menyelenggara harta bersama, mengurus akaun, mengambil insurans yang diperlukan, menguatkuasakan undang-undang kecil dan membuat keputusan berkaitan pembangunan.

Pemilik pula berhak menghadiri mesyuarat, meneliti akaun dan mengambil bahagian dalam keputusan mengikut hak yang diperuntukkan.

Jika pemilik tidak mengambil tahu tentang mesyuarat dan pengurusan, keputusan penting mungkin dibuat tanpa penglibatan mereka.

9. “Rumah saya, kenapa saya tak boleh ubah sesuka hati?”

Hak pemilik terhadap petaknya masih tertakluk kepada undang-undang, syarat hakmilik, undang-undang kecil dan peraturan pengurusan.

Kerja pengubahsuaian tertentu mungkin memerlukan kebenaran terlebih dahulu, khususnya jika melibatkan:-

• struktur bangunan;

• bahagian luar atau fasad;

• dinding yang memisahkan petak;

• paip dan sistem bersama;

• pendawaian yang boleh menjejaskan petak lain;

• penggunaan koridor atau harta bersama;

• perubahan pada balkoni; atau

• pemasangan yang menjejaskan rupa bangunan.

Seseorang pemilik juga tidak boleh menjadikan harta bersama sebagai kawasan peribadinya hanya kerana kawasan itu terletak berhampiran unitnya.

Sebagai contoh, koridor di hadapan rumah tidak secara automatik menjadi ruang simpanan tambahan. Petak parkir juga tidak semestinya boleh ditutup atau diubah tanpa kebenaran.

Dalam kehidupan strata, hak seorang pemilik perlu diseimbangkan dengan keselamatan, keselesaan dan hak pemilik lain.

10. Adakah strata bermaksud hartanah itu berstatus kediaman?

Tidak semestinya.

“Strata” menerangkan bentuk pemilikan dan pembahagian hartanah. Ia tidak dengan sendirinya menentukan sama ada hartanah tersebut berstatus kediaman atau komersial.

Sebuah apartmen servis mungkin digunakan sebagai tempat tinggal tetapi dibangunkan di atas tanah atau dalam kategori penggunaan tertentu yang berbeza daripada kondominium kediaman biasa.

Perbezaan tersebut boleh mempengaruhi:-

• kadar utiliti;

• cukai dan caj tertentu;

• penggunaan yang dibenarkan;

• syarat pihak berkuasa;

• pembiayaan bank; dan

• kos pegangan hartanah.

Pembeli perlu memeriksa kategori kegunaan, syarat hakmilik dan kelulusan berkaitan, bukan sekadar bergantung pada cara hartanah itu dipasarkan.

11. Apa yang perlu diperiksa sebelum membeli hartanah strata subsale?

Pembeli hartanah strata sedia ada tidak sepatutnya hanya memeriksa keadaan dalam unit.

Antara perkara penting yang perlu disemak ialah:-

• sama ada hakmilik strata telah dikeluarkan;

• siapa pemilik berdaftar atau pihak yang mempunyai hak terhadap petak;

• sama ada unit mempunyai petak aksesori;

• nombor dan kedudukan petak parkir;

• sekatan kepentingan atau bebanan pada hakmilik;

• baki pembiayaan penjual;

• tunggakan caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas;

• keadaan kewangan JMB atau MC;

• undang-undang kecil dan peraturan kediaman;

• kelulusan bagi pengubahsuaian yang telah dibuat;

• pertikaian atau prosiding melibatkan badan pengurusan; dan

• keadaan fizikal harta bersama.

Tunggakan penjual perlu dikenal pasti dan diselesaikan dengan jelas dalam urusan jual beli.

Pembeli juga wajar mendapatkan maklumat tentang kadar penyelenggaraan semasa, sebarang cadangan kenaikan caj dan sama ada terdapat kerja pembaikan besar yang bakal memerlukan perbelanjaan tambahan.

Harga unit yang rendah mungkin kelihatan menarik. Namun, kedudukan kewangan dan keadaan keseluruhan pembangunan turut mempengaruhi nilai sebenar hartanah tersebut.

12. Bagaimana proses jual beli berubah jika hakmilik strata belum dikeluarkan?

Jika hakmilik strata telah dikeluarkan dan didaftarkan atas nama penjual, pindah milik lazimnya dilakukan menggunakan instrumen pindah milik yang berkaitan.

Jika hakmilik strata belum dikeluarkan atau belum didaftarkan atas nama penjual, transaksi mungkin perlu dilaksanakan melalui penyerahan hak di bawah perjanjian dan dokumen berkaitan.

Dalam keadaan tertentu, kebenaran pemaju, pemilik hakmilik induk, pihak berkuasa atau bank mungkin diperlukan.

Laluan transaksi bergantung pada status sebenar hakmilik. Sebab itu, status tersebut perlu disahkan sejak awal - bukan selepas deposit dibayar dan perjanjian telah ditandatangani.

13. Strata bukan sekadar jenis rumah. Ia ialah cara hidup dan tanggungjawab bersama

Apabila membeli hartanah strata, anda tidak hanya membeli ruang di sebalik pintu rumah.

Anda memasuki sebuah sistem pemilikan dan pengurusan bersama.

Anda mempunyai hak terhadap petak sendiri, kepentingan terhadap harta bersama dan tanggungjawab untuk menyumbang kepada penyelenggaraan pembangunan.

Sebelum membeli, jangan hanya bertanya:-

“Berapa keluasan unit ini?”

Tanya juga:-

• Apakah yang termasuk dalam petak saya?

• Adakah parkir merupakan petak aksesori?

• Sudahkah hakmilik strata dikeluarkan?

• Berapakah unit syer dan caj bulanannya?

• Adakah terdapat tunggakan?

• Siapa yang menguruskan pembangunan?

• Bagaimanakah keadaan akaun dan harta bersamanya?

Memahami perkara ini lebih awal membantu pembeli melihat keseluruhan hartanah - bukan sekadar unit contoh yang cantik.