"Rumah yang saya beli masih ada penyewa. Boleh saya minta dia keluar selepas dapat kunci?"

Melissa membeli sebuah apartmen untuk diduduki bersama keluarganya.

Semasa melihat unit tersebut, dia mengetahui bahawa rumah itu masih disewa. Penjual mengatakan bahawa hal tersebut tidak menjadi masalah.

“Lepas jual beli selesai, penyewa akan keluar.”

SPA ditandatangani dan pinjaman diluluskan. Apabila tarikh penyempurnaan semakin hampir, penyewa memaklumkan bahawa perjanjian sewanya masih mempunyai baki lapan bulan.

Penyewa tidak bersetuju keluar awal kecuali dibayar pampasan.

Penjual pula mengatakan bahawa selepas rumah bertukar nama, pembeli boleh meminta penyewa keluar sendiri.

Melissa kini memiliki dua persoalan penting:

Adakah rumah itu dijual dengan milikan kosong, atau tertakluk kepada penyewaan yang sedang berjalan?

Jawapannya tidak boleh ditentukan hanya dengan melihat siapa pemilik baharu. Dokumen jual beli dan penyewaan perlu dibaca bersama.

1. Milikan kosong dan jualan tertakluk kepada penyewaan ialah dua transaksi yang berbeza

Jika rumah dijual dengan milikan kosong, penjual bertanggungjawab menyerahkan rumah tanpa penghuni mengikut terma SPA.

Jika rumah dijual tertakluk kepada penyewaan, pembeli menerima hartanah bersama hubungan penyewaan yang sedia ada, tertakluk pada dokumen dan undang-undang yang berkaitan.

Perbezaan ini mempengaruhi:-

• bila pembeli boleh menduduki rumah;

• siapa berhak menerima sewa;

• siapa memegang deposit penyewa;

• siapa menanggung tunggakan;

• sama ada penyewa boleh diminta keluar; dan

• harga serta tujuan pembelian.

Pembeli yang mahu tinggal di rumah tidak patut menandatangani SPA yang menyatakan pembelian dibuat tertakluk kepada penyewaan tanpa memahami kesannya.

2. Hak milik tidak semestinya menunjukkan kewujudan penyewa

Penyewaan jangka pendek mungkin tidak tercatat pada hak milik.

Kanun Tanah Negara mengiktiraf kategori tertentu sebagai penyewaan yang dikecualikan daripada pendaftaran, tertakluk pada syarat serta tempoh yang ditetapkan.

Oleh itu, carian hak milik yang tidak menunjukkan pajakan atau penyewaan tidak semestinya membuktikan bahawa rumah kosong.

Pembeli perlu memeriksa hartanah dan meminta pengesahan penjual tentang:-

• identiti semua penghuni;

• asas mereka menduduki rumah;

• kewujudan perjanjian sewa;

• tempoh penyewaan;

• sewa bulanan;

• deposit yang dipegang; dan

• sebarang pelanggaran atau pertikaian.

Jika penghuni ialah saudara penjual dan tiada perjanjian bertulis, risiko mendapatkan milikan masih perlu dinilai.

3. Pemilik baharu tidak boleh mengabaikan perjanjian sewa begitu sahaja

Jika terdapat penyewaan yang sah dan masih berkuat kuasa, hak untuk menamatkannya bergantung pada perjanjian dan undang-undang yang berkenaan.

Pertukaran pemilik tidak semestinya memberikan hak serta-merta untuk mengusir penyewa.

Perlu diperiksa sama ada perjanjian:-

• mempunyai tempoh tetap;

• membenarkan penamatan awal apabila rumah dijual;

• memerlukan tempoh notis tertentu;

• mengandungi pilihan pembaharuan;

• telah dilanggar oleh penyewa; atau

• telah tamat tetapi penyewa terus menduduki rumah.

Jika tiada klausa penamatan awal, penjual mungkin perlu berunding dengan penyewa untuk penyerahan awal. Penyewa mungkin meminta pampasan atau pemulangan deposit sebelum bersetuju.

Pembeli tidak patut menganggap bahawa dia boleh menukar kunci atau mengeluarkan barang penyewa tanpa proses yang sah.

4. Jika pembeli mahukan milikan kosong, jadikan ia kewajipan penjual

SPA perlu menyatakan dengan jelas bahawa penjual mesti menyerahkan milikan kosong pada masa yang dipersetujui.

Perjanjian juga patut menjelaskan:-

• keadaan rumah ketika diserahkan;

• bila semua penghuni mesti keluar;

• bila kunci diserahkan;

• sama ada sebahagian harga akan ditahan sehingga rumah dikosongkan;

• akibat jika penjual gagal memberikan milikan kosong; dan

• hak pembeli terhadap kelewatan atau penamatan.

Pembeli boleh meminta bukti bahawa penyewaan telah ditamatkan secara sah sebelum baki harga dilepaskan sepenuhnya.

Jika penjual memerlukan masa selepas penyempurnaan untuk mengosongkan rumah, susunan tersebut perlu direkodkan. Jangan bergantung kepada janji bahawa “penyewa akan keluar nanti”.

5. Jika pembeli mahu mengekalkan penyewa, apakah yang perlu disemak?

Bagi pembelian pelaburan, penyewa sedia ada boleh menjadi satu kelebihan.

Namun, pembeli masih perlu membuat penelitian terhadap penyewaan tersebut.

Semak:-

• perjanjian sewa yang lengkap;

• identiti penyewa;

• rekod pembayaran;

• jumlah dan lokasi deposit;

• tunggakan sewa;

• tuntutan pembaikan;

• inventori perabot;

• notis yang pernah diberikan;

• tempoh yang masih berbaki; dan

• hak pembaharuan atau penamatan.

Jangan menilai penyewaan hanya berdasarkan kadar sewa yang dinyatakan oleh penjual.

Sewa RM2,000 sebulan tidak banyak membantu jika penyewa telah berhenti membayar selama enam bulan atau deposit tidak dapat dikenal pasti.

6. Siapa menerima sewa apabila transaksi sedang berjalan?

SPA perlu menentukan tarikh sewa menjadi hak pembeli.

Sewa mungkin dilaraskan pada tarikh penyempurnaan, tarikh penyerahan milikan atau tarikh lain yang dipersetujui.

Contohnya, jika penjual telah menerima sewa sebulan penuh tetapi transaksi disempurnakan pada pertengahan bulan, bahagian yang berkaitan mungkin perlu dilaraskan.

Pembeli juga perlu diberitahu jika sewa telah dibayar lebih awal untuk beberapa bulan.

Tanpa rekod, penjual boleh menerima wang bagi tempoh selepas pemilikan berpindah, sedangkan pembeli pula menyangka penyewa masih perlu membayar kepadanya.

7. Bagaimana dengan deposit penyewa?

Deposit keselamatan dan deposit utiliti bukan keuntungan penjual.

Jika penyewaan diteruskan, jumlah deposit lazimnya perlu dipindahkan atau diperhitungkan kepada pembeli supaya pembeli boleh memulangkannya kepada penyewa pada akhir penyewaan, tertakluk pada potongan yang dibenarkan.

Dokumen transaksi perlu merekodkan:-

• jumlah setiap deposit;

• sama ada deposit pernah digunakan;

• pihak yang memegangnya;

• tarikh ia akan diserahkan kepada pembeli; dan

• pengakuan penyewa mengenai jumlah tersebut.

Jika deposit tidak dipindahkan tetapi pembeli mengambil alih sebagai tuan rumah, pembeli mungkin menghadapi tuntutan daripada penyewa apabila penyewaan berakhir.

8. Perlukah perjanjian baharu ditandatangani?

Tidak semua transaksi memerlukan penyewa menandatangani perjanjian baharu.

Dalam sesetengah keadaan, hak dan kedudukan tuan rumah boleh diserahkan atau dipindahkan kepada pembeli melalui dokumen serta notis yang sesuai. Dalam keadaan lain, pihak-pihak mungkin memilih untuk menamatkan perjanjian lama dan membuat penyewaan baharu.

Kaedah yang sesuai bergantung pada kandungan perjanjian sedia ada dan struktur transaksi.

Sekurang-kurangnya, penyewa patut menerima notis bertulis mengenai:-

• pertukaran pemilik;

• tarikh kuat kuasa;

• pihak yang berhak menerima sewa;

• butiran akaun pembayaran;

• pengurusan deposit; dan

• pihak yang perlu dihubungi selepas penyempurnaan.

Pembeli tidak sepatutnya hanya menghantar nombor akaun baharu melalui mesej tanpa membuktikan bahawa dia kini berhak menerima sewa.

9. Bagaimana jika penyewa enggan keluar selepas penyewaan tamat?

Pemilik tidak sepatutnya mengambil tindakan sendiri seperti menukar kunci, memotong bekalan air atau elektrik, memasuki rumah secara paksa atau membuang barang penyewa.

Langkah yang sesuai bergantung pada perjanjian, notis yang telah diberikan dan keadaan pendudukan.

Pemilik mungkin perlu mendapatkan perintah mahkamah untuk memperoleh semula milikan. Tuntutan sewa tertunggak atau pampasan penggunaan juga perlu dibuat melalui saluran undang-undang yang sesuai.

Pembeli yang memerlukan rumah pada tarikh tertentu perlu mengambil kira risiko ini sebelum bersetuju membeli.

10. Periksa keadaan sebenar sebelum menandatangani SPA

Pembeli patut melihat sendiri rumah dan bertanya terus mengenai penghuni.

Jika rumah hendak diserahkan kosong, terma SPA perlu meletakkan tanggungjawab itu pada penjual dan memberikan perlindungan jika ia tidak dipenuhi.

Jika rumah dibeli bersama penyewa, penelitian terhadap perjanjian sewa sama penting dengan penelitian terhadap hak milik.

Membeli rumah tidak semestinya membeli hak untuk mendudukinya serta-merta.

Kadangkala, pembeli juga mengambil alih hubungan undang-undang yang telah wujud antara penjual dengan orang yang masih tinggal di dalamnya.