" "Rumah RM600,000. Berapa sebenarnya duti dan cukai yang perlu disediakan?"

Seorang pembeli bersetuju membeli sebuah rumah subsale pada harga RM600,000.

Bank meluluskan pinjaman sebanyak 90%, iaitu RM540,000. Pembeli menyediakan wang bagi deposit 10% dan menganggap jumlah itu sudah mencukupi untuk menyelesaikan pembelian.

Kemudian peguam menerangkan bahawa terdapat duti setem bagi pindah milik dan dokumen pinjaman.

Penjual pula dimaklumkan bahawa sebahagian wang harga jualan perlu dipegang dan diremitkan kepada HASiL bagi urusan Cukai Keuntungan Harta Tanah.

Kedua-duanya bertanya:

“Bukankah semua ini sudah termasuk dalam harga rumah?”

Tidak.

Harga belian hanyalah salah satu bahagian daripada keseluruhan kos transaksi hartanah.

1. Duti setem dikenakan ke atas surat cara, bukan semata-mata kerana rumah dijual

HASiL menjelaskan bahawa duti setem dikenakan ke atas surat cara bertulis tertentu di bawah Akta Setem 1949.

Dalam urusan jual beli hartanah, beberapa dokumen yang berbeza boleh mempunyai layanan duti masing-masing.

Antaranya:-

• Perjanjian Jual Beli;

• surat cara pindah milik atau penyerahan hak;

• perjanjian pinjaman;

• surat cara cagaran; dan

• dokumen sampingan tertentu.

Sebab itu, persoalan “berapa cukai untuk beli rumah?” tidak boleh dijawab dengan melihat harga rumah sahaja. Jenis hartanah, struktur hak milik, pembiayaan dan kelayakan pihak-pihak juga perlu dikenal pasti.

2. Duti pindah milik lazimnya dikira berdasarkan nilai yang lebih tinggi

Bagi pindah milik biasa, duti ad valorem lazimnya dinilai berdasarkan harga balasan atau nilai pasaran hartanah, yang mana lebih tinggi.

Kadar berperingkat yang lazimnya terpakai ialah:-

• 1% bagi RM100,000 pertama;

• 2% bagi bahagian seterusnya sehingga RM500,000;

• 3% bagi bahagian seterusnya sehingga RM1 juta; dan

• 4% bagi baki yang melebihi RM1 juta.

Bagi rumah berharga RM600,000, dengan andaian nilai yang diterima untuk tujuan duti juga RM600,000 dan tiada pengecualian:-

• RM100,000 pertama × 1% = RM1,000;

• RM400,000 seterusnya × 2% = RM8,000; dan

• RM100,000 seterusnya × 3% = RM3,000.

Jumlah anggaran duti pindah milik ialah RM12,000.

Ini hanyalah ilustrasi. Jika nilai pasaran yang ditentukan bagi tujuan duti ialah RM650,000, pengiraan boleh dibuat berdasarkan RM650,000 walaupun harga dalam SPA ialah RM600,000.

3. Duti pinjaman ialah kos yang berasingan

Jika pembeli mengambil pinjaman RM540,000, dokumen prinsipal pinjaman lazimnya dikenakan duti berdasarkan amaun kemudahan.

Pada kadar umum 0.5%, anggaran dutinya ialah RM2,700.

Namun, struktur pembiayaan mungkin melibatkan beberapa dokumen. Sesetengah dokumen sampingan boleh menerima layanan duti yang berbeza jika dokumen prinsipal telah disetemkan dengan sempurna.

Pengecualian atau remisi juga mungkin tersedia bagi transaksi tertentu, tertakluk pada perintah yang berkuat kuasa dan syarat kelayakan.

Jangan anggap semua pembeli rumah pertama atau semua jenis pembiayaan secara automatik menerima kadar yang sama.

4. SPA dan surat cara pindah milik bukan dokumen yang sama

Menandatangani SPA mewujudkan obligasi kontrak antara penjual dan pembeli.

Pemilikan berdaftar lazimnya berpindah melalui pendaftaran surat cara pindah milik. Bagi hartanah yang masih belum mempunyai hak milik individu atau strata, transaksi mungkin melibatkan penyerahan hak dan dokumentasi lain.

Oleh sebab struktur dokumen berbeza, masa taksiran dan pembayaran duti juga boleh berbeza.

Pembeli perlu mengetahui dokumen mana yang akan membawa duti utama dan bila wang tersebut perlu disediakan.

5. Bagaimana dengan pembeli bukan warganegara?

Kewarganegaraan dan struktur pembeli boleh mempengaruhi kos serta kelulusan transaksi.

Mulai tahun 2026, kadar duti tertentu yang lebih tinggi boleh terpakai terhadap surat cara pindah milik hartanah kediaman kepada bukan warganegara dan entiti asing yang termasuk dalam kategori berkaitan.

Selain duti setem, pemerolehan asing mungkin tertakluk pada had nilai minimum dan kelulusan negeri.

Kedudukan perlu disemak berdasarkan:-

• status sebenar pembeli;

• jenis hartanah;

• tarikh surat cara;

• struktur pemilikan syarikat, jika ada; dan

• peraturan negeri tempat hartanah terletak.

Harga yang sama tidak semestinya menghasilkan kos pemerolehan yang sama bagi setiap pembeli.

6. CKHT lazimnya merupakan cukai terhadap keuntungan penjual

Cukai Keuntungan Harta Tanah atau CKHT dikenakan terhadap keuntungan yang boleh dikenakan cukai daripada pelupusan aset yang berkaitan.

Ia bukan cukai terus terhadap keseluruhan harga jualan.

Secara ringkas, pengiraan bermula dengan perbezaan antara harga pelupusan dan harga pemerolehan, selepas mengambil kira kos atau pelarasan yang dibenarkan.

Kos tertentu mungkin merangkumi fi guaman, duti setem, komisen ejen dan perbelanjaan peningkatan yang layak, tertakluk pada Akta CKHT, bukti pembayaran dan hubungan kos tersebut dengan pemerolehan atau pelupusan.

Baki pinjaman bank bukan penentu keuntungan CKHT.

Penjual yang membeli rumah pada harga RM300,000 dan masih berhutang RM350,000 kepada bank tidak semestinya dianggap mengalami kerugian cukai apabila menjualnya pada harga RM600,000.

7. Kadar CKHT bergantung pada siapa penjual dan berapa lama aset dipegang

Bagi individu warganegara Malaysia yang termasuk dalam kategori Bahagian I Jadual 5, kadar semasa secara umum ialah:-

• 30% bagi pelupusan dalam tempoh tiga tahun;

• 20% pada tahun keempat;

• 15% pada tahun kelima; dan

• 0% pada tahun keenam dan seterusnya.

Kadar berbeza terpakai kepada syarikat yang diperbadankan di Malaysia, badan tertentu, bukan warganegara, bukan pemastautin tetap dan syarikat asing.

Sebagai contoh, syarikat Malaysia secara umum masih tertakluk pada kadar 10% bagi pelupusan pada tahun keenam dan seterusnya, manakala kategori pelupus asing tertentu juga boleh tertakluk pada kadar 10% selepas tahun kelima.

Kadar tersebut dikenakan terhadap keuntungan yang boleh dikenakan cukai, bukan secara automatik terhadap harga jualan.

8. Mengapa sebahagian harga jualan ditahan?

Dalam transaksi yang melibatkan balasan wang, pembeli mungkin diwajibkan memegang dan meremitkan sebahagian daripada balasan kepada HASiL di bawah seksyen 21B Akta CKHT 1976.

Kadar umum semasa bergantung pada kategori penjual:-

• 3% bagi pelupus Bahagian I;

• 5% bagi pelupus Bahagian II yang melupuskan dalam tempoh tiga tahun;

• 3% bagi pelupus Bahagian II mulai tahun keempat; dan

• 7% bagi pelupus Bahagian III.

Mulai Tahun Taksiran 2026, terdapat juga pilihan tambahan berkaitan remitan berdasarkan amaun taksiran yang disifatkan jika maklumat yang diperlukan diberikan oleh penjual kepada pembeli sebelum remitan dibuat.

Amaun berkenaan perlu diremitkan dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan. Kegagalan pembeli berbuat demikian boleh menyebabkan kenaikan 10%.

9. Wang yang ditahan bukan semestinya jumlah CKHT terakhir

Jika pembeli meremitkan 3% daripada harga RM600,000, jumlahnya ialah RM18,000.

Ini tidak semestinya bermakna cukai sebenar penjual ialah RM18,000.

Remitan itu digunakan untuk membayar keseluruhan atau sebahagian daripada liabiliti CKHT penjual.

Selepas pengiraan dibuat:-

• penjual mungkin perlu membayar baki;

• remitan mungkin mencukupi; atau

• penjual mungkin layak mendapat bayaran balik, tertakluk pada taksiran dan proses HASiL.

Penjual perlu merancang aliran tunai dengan mengambil kira bahawa dia mungkin tidak menerima keseluruhan baki harga pada tarikh penyempurnaan.

10. Walaupun tiada cukai perlu dibayar, pemfailan mungkin masih diperlukan

Pelupus secara umum perlu mengemukakan borang CKHT dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan.

Mulai 1 Januari 2025, pengemukaan melalui portal e-CKHT di MyTax adalah mandatori. Borang kertas tidak diterima.

Jika pelupusan mengalami kerugian, tiada keuntungan, mendapat layanan no gain no loss atau melibatkan tuntutan pengecualian tertentu, borang dan pemberitahuan yang berkaitan masih perlu dikemukakan.

Bagi pelupusan mulai Tahun Taksiran 2025, baki cukai secara umum perlu dibayar dalam tempoh 90 hari dari tarikh pelupusan.

Jangan menunggu sehingga selepas wang jualan dibayar sepenuhnya untuk mula mengumpulkan dokumen pemerolehan dan resit kos.

11. Adakah terdapat pengecualian?

Undang-undang menyediakan pengecualian dan layanan khas bagi keadaan tertentu.

Antaranya mungkin melibatkan:-

• pemilihan sekali seumur hidup bagi pelupusan sebuah kediaman persendirian oleh individu yang layak;

• pengecualian individu terhadap sebahagian keuntungan yang boleh dikenakan cukai;

• pindah milik tertentu antara ahli keluarga;

• harta yang diterima melalui pusaka; dan

• perintah pengecualian atau remisi duti setem tertentu.

Setiap relief mempunyai syarat, definisi, dokumen dan kadangkala tempoh pemilihan sendiri.

Pindah milik tanpa bayaran antara ahli keluarga juga tidak semestinya bebas daripada semua duti, cukai atau kos pendaftaran. Kedudukan duti setem dan CKHT perlu diperiksa secara berasingan.

12. Tidak semua bayaran transaksi ialah cukai

Selain duti setem dan CKHT, pihak-pihak mungkin perlu menyediakan wang untuk:-

• fi guaman;

• fi pendaftaran;

• carian rasmi;

• fi penilaian;

• fi kebenaran;

• tunggakan cukai tanah atau cukai taksiran;

• caj penyelenggaraan strata;

• premium insurans; dan

• pelarasan utiliti atau sewa.

Cukai tanah dan cukai taksiran yang diagihkan antara penjual dengan pembeli sehingga tarikh penyempurnaan ialah pelarasan transaksi. Ia tidak sama dengan duti pindah milik atau CKHT.

13. Buat anggaran sebelum menandatangani SPA

Pembeli perlu mengetahui:-

• wang pendahuluan;

• duti pindah milik;

• duti dokumen pembiayaan;

• fi guaman dan pendaftaran;

• jumlah pinjaman sebenar; dan

• wang tunai yang perlu disediakan jika penilaian bank lebih rendah daripada harga.

Penjual pula perlu mengira:-

• baki pinjaman yang perlu ditebus;

• remitan CKHT;

• anggaran keuntungan bercukai;

• kos ejen dan guaman;

• tunggakan berkaitan hartanah; dan

• baki bersih yang dijangka diterima.

Harga RM600,000 tidak bermaksud pembeli hanya perlu menyediakan deposit, atau penjual akan menerima RM600,000 tanpa sebarang potongan.

Perancangan cukai dan kos perlu dibuat sebelum pihak-pihak mengikat diri pada harga dan tarikh penyempurnaan.