"Rumah ini leasehold. Kenapa perlu kebenaran Kerajaan Negeri?"

Amir bersetuju membeli sebuah rumah leasehold.

Pinjamannya telah diluluskan. SPA telah ditandatangani dan deposit telah dibayar. Dia menjangkakan transaksi selesai dalam tempoh tiga bulan.

Namun, peguam memaklumkan bahawa permohonan kebenaran pindah milik perlu dikemukakan terlebih dahulu.

Beberapa bulan kemudian, kebenaran masih belum diperoleh.

Amir mula bertanya:

“Kalau penjual memang pemilik rumah, mengapa kerajaan negeri perlu benarkan dia menjual?”

Jawapannya tidak terletak pada perkataan leasehold sahaja. Perkara utama yang perlu diperiksa ialah kandungan hak milik dan undang-undang serta dasar negeri yang berkaitan.

1. Leasehold menerangkan tempoh pegangan, bukan keseluruhan syarat pindah milik

Hartanah leasehold dipegang bagi suatu tempoh tertentu - contohnya 99 tahun - bermula daripada tarikh yang dinyatakan pada hak milik.

Hartanah freehold pula lazimnya tidak mempunyai tempoh pegangan yang tamat dengan cara yang sama.

Namun, tidak tepat untuk mengatakan bahawa setiap hartanah leasehold mesti mendapatkan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri sebelum dijual. Tidak juga tepat untuk menganggap bahawa setiap hartanah freehold boleh dipindah milik tanpa sebarang kebenaran.

Perkara yang penting ialah sama ada hak milik mengandungi sekatan kepentingan atau syarat yang menghadkan urusan.

Antara contoh perkataan yang mungkin terdapat pada hak milik ialah bahawa tanah tidak boleh dipindah milik, digadai atau dipajak tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.

Ayat sebenar perlu dibaca. Ia menentukan urusan yang tertakluk kepada kebenaran dan pihak yang berkuasa mempertimbangkannya.

Kanun Tanah Negara mengiktiraf sekatan kepentingan sebagai had yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri terhadap kuasa pemilik untuk menjalankan urusan tertentu.

2. Mengapa sekatan itu dikenakan?

Sekatan kepentingan boleh dikenakan atas pelbagai sebab.

Ia mungkin berkaitan dengan dasar pemilikan negeri, kategori hartanah, pemberimilikan tanah, kepentingan Bumiputera, pembangunan tertentu atau syarat lain yang ditetapkan ketika hak milik dikeluarkan.

Sebab dan prosedurnya tidak semestinya sama bagi setiap negeri atau setiap hartanah.

Oleh itu, pengalaman membeli rumah leasehold di satu negeri tidak boleh digunakan secara automatik untuk menjangka proses di negeri lain.

Malah, dua hartanah dalam daerah yang sama mungkin mempunyai perkataan sekatan yang berlainan.

3. Siapakah yang memohon kebenaran?

SPA lazimnya menentukan pihak yang bertanggungjawab menyediakan dan mengemukakan permohonan.

Bergantung pada keperluan negeri dan struktur transaksi, dokumen yang diminta mungkin termasuk:-

• borang permohonan;

• salinan hak milik;

• SPA;

• dokumen pengenalan penjual dan pembeli;

• resit cukai tanah atau cukai taksiran;

• surat persetujuan atau pelepasan tertentu;

• maklumat pembiayaan;

• akuan atau pengesahan kelayakan; dan

• bayaran permohonan atau fi berkaitan.

Dokumen yang tidak lengkap boleh menyebabkan pertanyaan lanjut atau kelewatan.

Pihak-pihak juga perlu memahami sama ada permohonan hanya boleh dibuat selepas SPA ditandatangani dan siapa yang perlu menjawab sebarang pertanyaan daripada pejabat tanah.

4. Tempoh tiga bulan tidak semestinya bermula pada hari SPA ditandatangani

Dalam transaksi tanpa kebenaran, tempoh penyempurnaan lazimnya dikira dari tarikh SPA atau mengikut formula yang dinyatakan dalam perjanjian.

Jika kebenaran diperlukan, SPA mungkin menetapkan bahawa tempoh penyempurnaan hanya bermula selepas kebenaran diperoleh dan diterima oleh pihak atau peguam yang berkaitan.

Ini kerana pembeli biasanya tidak mahu membayar keseluruhan harga sebelum diketahui bahawa pindah milik boleh dilaksanakan.

Namun, perkataan setiap SPA boleh berbeza.

Pembeli perlu menyemak:-

• apakah kebenaran yang diperlukan;

• siapa yang perlu memohonnya;

• bilakah permohonan mesti dibuat;

• bilakah tempoh penyempurnaan mula berjalan;

• sama ada masa dilanjutkan jika pihak berkuasa meminta dokumen tambahan; dan

• apakah akibat jika kebenaran tidak diperoleh.

Tanpa mekanisme yang jelas, pihak-pihak boleh berselisih tentang kelewatan dan faedah lewat bayar.

5. Adakah kebenaran pasti akan diberikan?

Tidak ada pihak patut menjanjikan bahawa kelulusan pasti diperoleh hanya kerana transaksi lain dalam pembangunan yang sama pernah diluluskan.

Setiap permohonan tertakluk kepada dokumen, kelayakan pihak, sekatan pada hak milik dan pertimbangan pihak berkuasa yang berkaitan.

Kebenaran juga mungkin diberikan dengan syarat.

Contohnya, pihak berkuasa mungkin memerlukan bayaran tertentu, penyelesaian tunggakan, pematuhan syarat atau dokumen tambahan sebelum urusan boleh diteruskan.

SPA perlu menerangkan siapa yang menanggung kos atau memenuhi syarat tersebut. Jika tidak, kelulusan bersyarat boleh mencetuskan pertikaian baharu antara penjual dengan pembeli.

6. Apa berlaku jika permohonan ditolak?

Ini ialah antara klausa terpenting dalam SPA bagi hartanah yang memerlukan kebenaran.

Perjanjian perlu menentukan sama ada pihak yang bertanggungjawab perlu membuat rayuan dan berapa lama tempoh rayuan diberikan.

Ia juga perlu menentukan apa yang berlaku selepas penolakan muktamad. Antaranya:-

• adakah SPA ditamatkan;

• bilakah deposit dan bayaran lain dipulangkan;

• adakah wang dipulangkan tanpa faedah;

• siapa menanggung fi permohonan dan kos guaman;

• adakah mana-mana pihak berhak menuntut pampasan; dan

• bagaimana dokumen serta kaveat pembeli akan dilepaskan.

Jawapannya bergantung pada SPA.

Jika penolakan berlaku kerana pembeli tidak layak atau gagal memberikan dokumen, kesannya mungkin berbeza daripada penolakan yang berlaku tanpa kesalahan mana-mana pihak.

7. Baki tempoh pajakan turut memberi kesan

Selain isu kebenaran, pembeli perlu mengetahui berapa tahun tempoh pegangan yang masih berbaki.

Baki pajakan boleh mempengaruhi nilai pasaran, kelulusan dan tempoh pembiayaan serta minat pembeli lain apabila hartanah hendak dijual semula.

Bank yang berbeza mungkin menggunakan kriteria pembiayaan yang berbeza. Pembeli tidak patut menganggap bahawa pinjaman akan diluluskan hanya kerana hartanah tersebut masih mempunyai nilai pasaran.

Jika permohonan melanjutkan tempoh pajakan sedang dibuat atau pernah dijanjikan, semak status sebenar dan jangan bergantung kepada kenyataan lisan.

Pembaharuan atau lanjutan tempoh bukan sesuatu yang patut dianggap automatik.

8. Bolehkah proses dipercepatkan?

Pihak-pihak boleh mengurangkan kelewatan yang berpunca daripada dokumen tidak lengkap.

Sebelum SPA ditandatangani, peguam boleh mengenal pasti perkataan sekatan, pejabat yang mengendalikan permohonan dan dokumen yang diperlukan.

Penjual boleh menyediakan dokumen pengenalan, resit bayaran dan maklumat hak milik lebih awal. Pembeli pula boleh memastikan dokumen kelayakan serta pembiayaannya tersedia.

Namun, tempoh pemprosesan pihak berkuasa tidak sentiasa berada dalam kawalan penjual, pembeli atau peguam.

Sebab itu, jadual transaksi perlu dirancang secara realistik. Pembeli tidak wajar menetapkan tarikh pindah rumah, menamatkan penyewaan semasa atau membuat komitmen kepada kontraktor tanpa mengambil kira proses kebenaran.

9. Semak hak milik sebelum menetapkan tarikh selesai

Perkataan leasehold pada iklan hanya memberitahu sebahagian daripada kedudukan hartanah.

Carian hak milik perlu dibuat untuk mengenal pasti tempoh pegangan, sekatan kepentingan, gadaian, kaveat dan syarat lain.

Selepas itu barulah pihak-pihak boleh menyediakan SPA yang mengambil kira proses sebenar, bukan jadual yang dibuat berdasarkan andaian.