"Penyewa dah masuk rumah. Perjanjian Sewa masih belum tandatangan - ada masalah ke?"

Seorang pemilik rumah bersetuju menyewakan kondominiumnya pada kadar RM1,800 sebulan.

Penyewa membayar deposit, menerima kunci dan terus berpindah masuk. Terma asas dibincangkan melalui WhatsApp:

“Sewa dua tahun. Deposit dua bulan. Bil elektrik dan air penyewa bayar.”

Draf perjanjian sewa dihantar kemudian, tetapi tidak pernah ditandatangani.

Enam bulan selepas itu, penghawa dingin rosak. Pemilik mengatakan penyewa perlu membayar kos pembaikan. Penyewa pula mendakwa pemilik pernah berjanji untuk menanggung semua kerosakan.

Apabila penyewa mahu keluar lebih awal dan meminta depositnya dipulangkan, satu lagi persoalan timbul.

• “Kalau perjanjian belum sign, maknanya saya boleh keluar begitu sahaja, kan?”

Tidak semestinya.

1. Ketiadaan perjanjian bertulis tidak bermaksud tiada hubungan sewaan langsung

Sesuatu penyewaan mungkin dapat dibuktikan melalui pembayaran sewa, penyerahan kunci, mesej antara pihak dan cara mereka melaksanakan persetujuan.

Namun, tanpa dokumen yang lengkap, pihak-pihak mungkin tidak bersetuju tentang terma sebenar.

Antara persoalan yang sering dipertikaikan ialah:-

• Bilakah tempoh sewaan bermula dan tamat?

• Adakah penyewa boleh keluar lebih awal?

• Siapa perlu membaiki penghawa dingin, paip atau peralatan rumah?

• Bolehkah deposit digunakan sebagai sewa bulan terakhir?

• Adakah haiwan peliharaan dibenarkan?

• Bolehkah rumah disewakan semula?

• Berapa lama notis perlu diberikan?

• Dalam keadaan apa deposit boleh dipotong?

Mesej ringkas seperti “dua tahun, deposit dua bulan” tidak semestinya menjawab semua persoalan tersebut.

2. Siapakah yang sebenarnya menyewakan rumah itu?

Sebelum menandatangani perjanjian, penyewa perlu menyemak identiti pemilik dan kedudukan hartanah tersebut.

Jika nama pihak yang menerima deposit tidak sama dengan nama pemilik, minta penjelasan tentang kuasanya. Dia mungkin merupakan ejen, ahli keluarga, wakil di bawah surat kuasa wakil atau salah seorang daripada beberapa pemilik bersama.

Jika rumah dimiliki bersama, perjanjian perlu ditandatangani oleh semua pemilik yang berkaitan atau oleh pihak yang mempunyai kuasa sah untuk bertindak bagi pihak mereka.

Penyewa juga perlu memastikan nombor unit, petak aksesori, tempat letak kereta dan perabot yang disediakan dikenal pasti dengan tepat.

3. Tempoh tiga tahun mempunyai kepentingan dari sudut undang-undang tanah

Di bawah Kanun Tanah Negara, penyewaan bagi tempoh tidak melebihi tiga tahun lazimnya dikategorikan sebagai tenancy exempt from registration atau penyewaan yang dikecualikan daripada pendaftaran.

Jika tempohnya melebihi tiga tahun, aturan berhubung pajakan berdaftar mungkin perlu dipertimbangkan.

Nama yang diberikan pada dokumen bukan penentu mutlak. Dokumen yang dinamakan “Tenancy Agreement” tetapi memberikan tempoh selama lima tahun tidak semestinya boleh dianggap sebagai penyewaan jangka pendek hanya kerana tajuknya.

Struktur sebenar perlu dinilai berdasarkan tempoh, hak yang diberikan dan undang-undang tanah yang berkaitan.

4. Deposit bukan secara automatik sewa bulan terakhir

Deposit keselamatan lazimnya dipegang untuk melindungi pemilik daripada sewa tertunggak, kerosakan atau pelanggaran tertentu.

Ini tidak semestinya bermaksud penyewa boleh berhenti membayar sewa dan mengarahkan pemilik supaya mengambilnya daripada deposit.

Perjanjian perlu menyatakan:-

• jumlah dan jenis deposit;

• tujuan setiap deposit;

• keadaan yang membenarkan potongan;

• dokumen atau bukti bagi sesuatu potongan;

• tempoh pemulangan deposit; dan

• sama ada deposit boleh digunakan untuk tunggakan sewa.

Jika terdapat deposit utiliti, cara mengira bil terakhir juga perlu diterangkan.

Pemilik pula tidak seharusnya menganggap semua deposit boleh dilucuthakkan tanpa mengambil kira kerugian sebenar, terma perjanjian dan keadaan pelanggaran.

5. Siapa menanggung kos pembaikan?

Frasa “penyewa menjaga rumah dengan baik” terlalu umum untuk menyelesaikan semua keadaan.

Perjanjian boleh membezakan antara:-

• kerosakan akibat penggunaan biasa;

• kerosakan yang disebabkan penyewa atau tetamunya;

• kerosakan struktur;

• kerosakan peralatan yang disediakan pemilik;

• penyelenggaraan kecil berkala;

• kecemasan yang memerlukan pembaikan segera; dan

• kerosakan akibat kebocoran atau masalah daripada unit lain.

Satu senarai inventori dan laporan keadaan rumah semasa penyerahan kunci sangat membantu.

Ambil gambar bertarikh bagi dinding, lantai, perabot, peralatan elektrik dan meter utiliti. Jika keadaan asal tidak direkodkan, pertikaian mudah berlaku apabila penyewa keluar.

6. Penggunaan rumah perlu dinyatakan dengan jelas.

Rumah yang disewakan sebagai kediaman tidak semestinya boleh digunakan sebagai pejabat, asrama pekerja, pusat perniagaan atau penginapan jangka pendek.

Selain persetujuan pemilik, penggunaan tersebut mungkin tertakluk pada syarat hak milik, undang-undang pihak berkuasa tempatan dan peraturan pengurusan strata.

Perjanjian juga perlu menangani sama ada penyewa boleh:-

• membuat pengubahsuaian;

• menukar kunci;

• memelihara haiwan;

• memasang papan tanda;

• membawa masuk penghuni tambahan;

• menjalankan perniagaan; atau

• menyewakan rumah kepada pihak lain.

Kebenaran secara lisan mudah dipertikaikan kemudian. Jika sesuatu penggunaan penting kepada penyewa, nyatakannya dalam dokumen.

7. Pilihan untuk memperbaharui sewaan bukan jaminan automatik.

Perjanjian mungkin memberikan pilihan untuk menyambung sewaan, tetapi mekanismenya perlu jelas.

Antaranya:-

• bila notis pembaharuan perlu diberikan;

• sama ada penyewa mesti bebas daripada sebarang kemungkiran;

• bagaimana kadar sewa baharu ditentukan;

• berapa lama tempoh lanjutan; dan

• sama ada perjanjian baharu perlu ditandatangani.

Frasa “boleh renew jika kedua-dua pihak setuju” hanya merekodkan kemungkinan rundingan. Ia tidak semestinya memberikan hak kepada penyewa untuk memaksa pembaharuan pada kadar lama.

8. Bagaimana jika penyewa mahu keluar lebih awal?

Keadaan ini perlu ditangani melalui klausa penamatan awal.

Perjanjian boleh menetapkan tempoh minimum, notis yang diperlukan, bayaran yang perlu dibuat dan keadaan yang membolehkan penamatan sebelum tarikh tamat.

Bagi penyewa asing atau pekerja yang ditempatkan oleh syarikat, klausa diplomatik kadangkala dipertimbangkan jika pekerjaan atau penempatan mereka ditamatkan. Namun, skop dan bukti yang diperlukan perlu dinyatakan.

Tanpa klausa penamatan awal, tindakan keluar dan memulangkan kunci tidak semestinya menamatkan semua obligasi penyewa.

9. Perjanjian sewa juga perlu disetemkan

HASiL menjelaskan bahawa duti setem dikenakan ke atas surat cara, termasuk surat cara yang mewujudkan kepentingan terhadap harta seperti penyewaan dan pajakan berkanun.

Kadar dan pihak yang perlu membayar bergantung pada jenis serta kandungan surat cara. Kelewatan penyeteman pula boleh menyebabkan penalti dan menimbulkan masalah apabila dokumen hendak digunakan dalam prosiding.

Penyeteman bukan pengganti kepada perjanjian yang dirangka dengan baik. Dokumen yang telah disetemkan masih boleh mengandungi terma yang tidak jelas atau tidak sesuai.

10. Apa yang patut diselesaikan sebelum kunci diserahkan?

Sekurang-kurangnya, pihak-pihak perlu menetapkan:-

• identiti pemilik dan penyewa;

• hartanah serta petak aksesori yang disewa;

• tempoh sewaan;

• kadar dan tarikh pembayaran sewa;

• deposit;

• tanggungjawab utiliti dan penyelenggaraan;

• pembaikan serta kerosakan;

• penggunaan yang dibenarkan;

• hak pemeriksaan pemilik;

• penamatan awal;

• pembaharuan;

• tindakan apabila berlaku kemungkiran; dan

• proses pemulangan rumah serta deposit.

Perjanjian sewa bukan sekadar dokumen untuk ditunjukkan apabila berlaku pertikaian.

Ia ialah panduan tentang bagaimana pemilik dan penyewa perlu menguruskan hubungan mereka sepanjang tempoh sewaan.

Lebih mudah menyelesaikan persoalan ini sebelum penyewa berpindah masuk daripada cuba membina semula persetujuan selepas hubungan telah rosak.