"Penjual meninggal dunia selepas SPA ditandatangani. Adakah SPA terbatal?" 

Sebuah SPA telah ditandatangani bagi penjualan sebuah rumah pada harga RM650,000.

Pembeli telah membayar deposit 10% dan memperoleh kelulusan pinjaman. Penjual pula sedang mendapatkan penyata penebusan daripada banknya.

Sebelum pindah milik ditandatangani dan baki harga dibayar, penjual meninggal dunia.

Ahli keluarganya memaklumkan bahawa mereka belum bersedia menguruskan pusaka. Seorang waris pula mengatakan bahawa dia tidak bersetuju rumah tersebut dijual.

Pembeli mula bimbang.

Adakah kematian penjual membatalkan SPA? Adakah waris boleh menyimpan rumah tersebut? Bagaimana dengan deposit yang telah dibayar?

Kematian penjual tidak semestinya membatalkan kontrak yang telah dibuat secara sah. Namun, transaksi biasanya tidak boleh diteruskan seperti biasa sehingga terdapat pihak yang mempunyai kuasa sah untuk bertindak bagi pihak pusaka.

1. SPA tidak semestinya berakhir apabila penjual meninggal dunia

Jika SPA yang mengikat telah ditandatangani semasa penjual masih hidup dan berkeupayaan, kewajipan kontrak lazimnya tidak hilang semata-mata kerana kematiannya.

Seksyen 38 Akta Kontrak 1950 pada asasnya menyatakan bahawa janji mengikat wakil pihak yang membuat janji jika pihak tersebut meninggal dunia sebelum pelaksanaan, melainkan niat yang bertentangan dapat dilihat daripada kontrak.

Walau bagaimanapun, kedudukan sebenar perlu diperiksa berdasarkan SPA.

Perjanjian mungkin mempunyai peruntukan yang menyatakan bahawa hak dan kewajipan pihak-pihak mengikat waris, wakil diri, pengganti hak atau penerima serah hak yang dibenarkan.

Jenis kewajipan juga penting. Sesetengah kontrak yang bersifat peribadi mungkin terjejas oleh kematian. Penjualan hartanah yang telah dikenal pasti pula biasanya tidak menjadi kontrak peribadi dalam pengertian yang sama.

2. Waris bukan secara automatik menjadi penjual baharu

Selepas kematian, anak atau pasangan penjual mungkin merupakan benefisiari atau waris yang berhak terhadap pusaka.

Namun, status sebagai waris tidak dengan sendirinya memberikan kuasa untuk menandatangani pindah milik, menerima baki harga atau memberikan arahan bagi keseluruhan pusaka.

Pusaka perlu diwakili oleh wakil diri yang mempunyai kuasa sah.

Jika si mati meninggalkan wasiat yang sah dan menamakan wasi, permohonan Geran Probet mungkin perlu dibuat.

Jika tiada wasiat, Surat Kuasa Mentadbir atau perintah pentadbiran lain yang sesuai mungkin diperlukan, bergantung pada jenis serta nilai harta dan saluran pentadbiran yang berkenaan.

Akta Probet dan Pentadbiran 1959 mengawal antara lainnya pemberian Geran Probet serta Surat Kuasa Mentadbir dan kuasa wakil diri dalam pentadbiran pusaka.

3. Mengapa transaksi menjadi lambat?

Sebelum wakil diri boleh menyempurnakan jualan, beberapa langkah mungkin perlu dilaksanakan:-

• mendapatkan sijil kematian;

• mengenal pasti wasiat, jika ada;

• menentukan pihak yang patut dilantik;

• memfailkan permohonan pusaka;

• mendapatkan Geran Probet, Surat Kuasa Mentadbir atau perintah berkaitan;

• mendaftarkan wakil diri pada hak milik, jika diperlukan;

• mendapatkan kebenaran menjual atau perintah lanjut jika keadaan memerlukannya; dan

• menyempurnakan dokumen pindah milik serta penebusan pinjaman.

Tempoh yang diperlukan bergantung pada dokumen, jenis permohonan, nilai pusaka, kewujudan pertikaian dan kerjasama keluarga.

Walaupun semua waris bersetuju, wakil diri masih perlu memperoleh kuasa yang sah.

Persetujuan keluarga membantu proses, tetapi tidak menggantikan dokumen pentadbiran yang diperlukan.

4. Bolehkah seorang waris membatalkan jualan kerana dia tidak bersetuju?

Seorang waris mungkin tidak menyukai keputusan penjual semasa hidupnya.

Namun, ketidaksetujuan itu tidak semestinya membatalkan SPA yang sah.

Perlu dilihat sama ada kontrak telah terbentuk, sama ada penjual mempunyai kapasiti dan hak untuk menjual serta sama ada terdapat asas undang-undang untuk mencabar transaksi tersebut.

Jika rumah dimiliki sepenuhnya oleh si mati dan SPA telah ditandatangani secara sah, waris pada umumnya menerima pusaka tertakluk kepada urusan dan liabiliti yang telah dibuat oleh si mati.

Keadaan mungkin berbeza jika terdapat dakwaan pemalsuan, ketidakupayaan mental, penipuan, pemilikan bersama atau pelanggaran syarat penting kontrak.

Setiap bantahan perlu dinilai berdasarkan bukti, bukan semata-mata hubungan kekeluargaan.

5. Apa berlaku kepada deposit?

Pertama, kenal pasti siapa memegang deposit tersebut.

Jika deposit masih dipegang oleh firma guaman sebagai pemegang amanah, wang itu tidak semestinya boleh dilepaskan kepada waris atau dipulangkan kepada pembeli tanpa merujuk terma SPA dan kuasa pihak yang memberikan arahan.

Jika deposit telah dibayar terus kepada penjual, jumlah tersebut mungkin perlu diambil kira sebagai wang yang telah diterima sebelum kematiannya.

Pembeli tidak patut terus membuat pembayaran kepada akaun peribadi seorang waris hanya kerana waris itu mengatakan dia akan menguruskan transaksi.

Setiap pembayaran selepas kematian perlu dibuat mengikut SPA dan arahan pihak yang mempunyai kuasa sah.

6. Adakah tempoh penyempurnaan terus berjalan?

Ini bergantung pada SPA.

Perjanjian yang disediakan dengan baik sepatutnya menangani keadaan apabila kematian atau kekurangan kuasa penjual menyebabkan dokumen tidak dapat disempurnakan dalam tempoh biasa.

Pihak-pihak perlu menyemak sama ada:-

• masa dihentikan sementara;

• tempoh lanjutan diberikan;

• kelewatan menimbulkan faedah;

• pembeli boleh menamatkan SPA selepas sesuatu tempoh;

• deposit perlu dipulangkan; atau

• pembeli boleh menuntut supaya jualan disempurnakan.

Tidak semua SPA mempunyai klausa yang lengkap mengenai kematian salah satu pihak. Jika tiada peruntukan khusus, kedudukan perlu ditentukan melalui keseluruhan kontrak dan prinsip undang-undang yang berkenaan.

7. Bolehkah pembeli meneruskan pinjamannya?

Kelulusan pinjaman biasanya mempunyai tempoh tertentu dan tertakluk kepada syarat bank.

Jika urusan pusaka mengambil masa panjang, surat tawaran mungkin tamat atau bank mungkin meminta penilaian serta dokumen baharu.

Pembeli perlu memaklumkan kepada bank dan peguam pembiayaan mengenai kematian penjual. Jangan menganggap kelulusan akan kekal tanpa had masa.

Pada masa yang sama, pembeli perlu berhati-hati sebelum membatalkan pinjaman atau SPA secara sendiri. Tindakan tersebut mungkin memberi kesan kepada hak kontraknya.

8. Bagaimana jika penjual meninggal sebelum menandatangani SPA?

Keadaan ini berbeza.

Jika penjual hanya menerima tawaran awal tetapi meninggal dunia sebelum SPA ditandatangani, perlu diperiksa sama ada dokumen awal telah membentuk kontrak yang mengikat.

Jika tiada kontrak yang mengikat, waris atau wakil pusaka mungkin mempunyai ruang yang berbeza untuk menentukan sama ada hartanah akan dijual.

Jangan gunakan prinsip bagi SPA yang telah ditandatangani untuk membuat kesimpulan terhadap semua borang tempahan atau tawaran awal.

Kandungan dokumen dan tahap transaksi ketika kematian berlaku sangat penting.

9. Apakah yang patut dilakukan oleh pembeli?

Pembeli perlu mengumpulkan SPA, bukti pembayaran deposit, dokumen pinjaman dan semua komunikasi mengenai transaksi.

Carian hak milik yang terkini patut dibuat. Maklumat mengenai wasiat, wakil yang dicadangkan dan status permohonan pusaka juga perlu diperoleh.

Selepas itu, tentukan sama ada pembeli mahu menunggu pentadbiran pusaka, menetapkan suatu tempoh bagi tindakan diambil atau menggunakan hak lain yang tersedia di bawah SPA.

Jangan menerima arahan bercanggah daripada waris yang belum mempunyai kuasa mewakili pusaka.

Kematian penjual tidak semestinya memusnahkan transaksi. Namun, ia menukar pihak yang perlu bertindak dan menambah satu lapisan pentadbiran yang mesti diselesaikan sebelum pemilikan dapat dipindahkan.