"Penjual kata harga SPA letak rendah sedikit supaya jimat kos." Siapa sebenarnya menanggung risiko?

Hakim bersetuju membeli sebuah rumah pada harga RM700,000.

Sebelum SPA disediakan, penjual mencadangkan supaya harga dalam SPA dinyatakan sebagai RM600,000. Baki RM100,000 akan dibayar secara berasingan.

“Ini biasa orang buat. Harga atas kertas rendah, kos pun rendah,” kata penjual.

Pada pandangan Hakim, cadangan tersebut kelihatan seperti cara mudah untuk menjimatkan wang.

Namun, harga yang tidak dinyatakan dengan tepat bukan sekadar isu pengiraan kos.

Ia boleh menjejaskan duti setem, pembiayaan bank, pelaporan cukai, bukti pembayaran serta hak pihak-pihak jika transaksi gagal atau pertikaian berlaku.

1. Harga SPA sepatutnya mencerminkan transaksi sebenar

SPA ialah dokumen utama yang merekodkan persetujuan penjual dan pembeli.

Antara perkara paling asas dalam perjanjian itu ialah:-

• hartanah yang dijual;

• harga jualan;

• deposit yang dibayar;

• baki harga yang perlu dijelaskan;

• jadual pembayaran; dan

• akibat jika salah satu pihak gagal menyempurnakan transaksi.

Jika harga sebenar ialah RM700,000 tetapi SPA menyatakan RM600,000, dokumen utama transaksi tidak lagi menggambarkan persetujuan sebenar.

Baki yang dibayar di luar SPA mungkin cuba direkodkan melalui resit, surat sampingan atau perbualan WhatsApp. Namun, dokumen-dokumen tersebut boleh menimbulkan percanggahan dan persoalan mengenai tujuan sebenar bayaran.

Apabila semuanya berjalan lancar, pihak-pihak mungkin merasakan tiada masalah.

Risiko menjadi jelas apabila salah satu pihak enggan meneruskan jualan, menafikan bayaran sampingan atau meminta mahkamah menguatkuasakan perjanjian.

2. Duti setem tidak semestinya menjadi lebih rendah hanya kerana harga dalam SPA direndahkan

Bagi pindah milik hartanah, duti setem dinilai berdasarkan balasan wang atau nilai pasaran hartanah, yang mana lebih tinggi.

Oleh itu, menyatakan harga yang lebih rendah dalam SPA tidak semestinya menyebabkan duti pindah milik dinilai berdasarkan angka tersebut.

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta menjelaskan bahawa duti berkenaan dikenakan berdasarkan nilai balasan atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi.

Prinsip tersebut turut terdapat dalam Jadual Pertama Akta Setem 1949.

Jika nilai pasaran ditentukan pada RM700,000, duti tidak semestinya dikira atas RM600,000 hanya kerana itulah harga yang ditulis.

Pihak-pihak juga mungkin diminta memberikan maklumat atau dokumen tambahan bagi tujuan penilaian.

3. Bagaimana pula dengan pinjaman bank?

Bank mempertimbangkan SPA, laporan penilaian, harga belian dan profil kewangan pembeli sebelum menentukan jumlah pembiayaan.

Jika SPA menyatakan harga RM600,000 sedangkan pembeli sebenarnya perlu membayar RM700,000, pembeli mungkin menghadapi jurang tunai yang lebih besar daripada jangkaan.

Bank juga boleh meminta penjelasan jika dokumen, penilaian dan aliran pembayaran tidak sepadan.

Pembeli tidak patut menganggap bahawa bank akan membiayai bayaran yang sengaja tidak dinyatakan dalam SPA.

Jika keseluruhan pembelian hanya mampu diteruskan dengan pembiayaan pada harga sebenar, menyatakan harga yang lebih rendah boleh menjejaskan struktur pembiayaan itu sendiri.

Lebih penting, maklumat yang diberikan kepada bank perlu tepat. Jangan tandatangani pengisytiharan atau dokumen pembiayaan yang anda tahu tidak menggambarkan transaksi sebenar.

4. Bayaran di luar SPA lebih sukar dilindungi

Bayangkan pembeli telah membayar RM100,000 secara berasingan kepada penjual.

Sebelum pindah milik selesai, penjual meninggal dunia, menjadi bankrap atau enggan meneruskan transaksi. Penjual kemudian mengatakan bahawa harga jualan hanyalah RM600,000 seperti yang tercatat dalam SPA.

Pembeli perlu membuktikan mengapa tambahan RM100,000 dibayar dan apakah terma yang mengawal wang tersebut.

Adakah ia sebahagian daripada harga rumah? Bayaran untuk perabot? Pinjaman kepada penjual? Wang pendahuluan yang boleh dipulangkan?

Ketiadaan rekod yang konsisten boleh menjadikan tuntutan lebih sukar, lebih mahal dan lebih panjang.

Jika wang dibayar secara tunai, isu pembuktian menjadi lebih serius.

5. Penjual juga menanggung risiko

Cadangan menyatakan harga lebih rendah kadangkala dianggap hanya membahayakan pembeli.

Sebenarnya, penjual juga boleh terdedah.

Pembeli mungkin kemudian enggan membayar baki yang tidak tercatat dalam SPA. Penjual pula perlu menjelaskan mengapa dia menuntut jumlah yang bercanggah dengan perjanjian bertulis.

Jika pertikaian dibawa ke mahkamah, kedua-dua pihak mungkin perlu mendedahkan surat sampingan, mesej dan aliran wang sebenar.

Penjual juga perlu melaporkan pelupusan hartanah dengan maklumat yang tepat bagi tujuan Cukai Keuntungan Harta Tanah (“CKHT”).

LHDN menerangkan bahawa CKHT dikenakan terhadap keuntungan daripada pelupusan aset bercukai di Malaysia, termasuk rumah, bangunan komersial, tanah pertanian dan tanah kosong.

Harga pelupusan serta butiran transaksi bukan angka yang patut diubah hanya untuk menghasilkan keputusan cukai yang dikehendaki.

6. Bagaimana jika harga rendah itu dicadangkan untuk mendapatkan pinjaman lebih tinggi?

Ada juga keadaan yang terbalik.

Pihak-pihak mungkin mahu menyatakan harga yang lebih tinggi daripada harga sebenar dengan harapan mendapatkan pembiayaan yang lebih besar.

Itu juga berisiko.

Bank membuat keputusan berdasarkan maklumat dan dokumen yang dikemukakan. Memberikan gambaran tidak tepat tentang harga sebenar boleh membawa implikasi serius terhadap permohonan pembiayaan dan transaksi.

Laporan penilaian bebas juga mungkin tidak menyokong angka dalam SPA.

Apa-apa rebat, diskaun, pulangan tunai atau aturan pembayaran yang berkaitan dengan harga perlu didedahkan dan direkodkan dengan betul.

7. “Semua orang sudah setuju” tidak menghapuskan isu tersebut

Persetujuan antara penjual dengan pembeli tidak menjadikan maklumat yang tidak tepat selamat untuk digunakan dalam dokumen kepada bank, pihak berkuasa atau profesional yang terlibat.

Peguam, bank, penilai dan pihak berkuasa menjalankan fungsi masing-masing berdasarkan dokumen transaksi.

Jika pihak-pihak meminta seseorang menyediakan dokumen yang diketahui tidak mencerminkan transaksi sebenar, profesional yang terlibat mungkin tidak dapat meneruskan arahan tersebut.

Masalahnya bukan sekadar sama ada penjual dan pembeli saling mempercayai.

Dokumen tersebut akan digunakan oleh pihak lain yang berhak menerima maklumat yang tepat.

8. Bagaimana dengan harga perabot atau kelengkapan?

Dalam sesetengah transaksi, rumah dijual bersama perabot atau aset alih.

Jika harga hartanah dan harga perabot hendak diperincikan secara berasingan, pecahan itu perlu mempunyai asas yang sebenar dan munasabah. Senarai barang, keadaan, pemilikan dan nilai yang dipersetujui patut direkodkan.

Pecahan rekaan yang dibuat hanya untuk mengalihkan sebahagian besar harga rumah kepada “perabot” boleh dipersoalkan.

Sebuah sofa dan beberapa penghawa dingin tidak semestinya menyokong nilai perabot berjumlah ratusan ribu ringgit.

Dokumen perlu menggambarkan apa yang benar-benar dijual.

9. Apa yang patut dibuat jika cadangan ini dibangkitkan?

Jangan terus bersetuju atau membuat bayaran di luar rekod.

Minta penjelasan bertulis tentang harga sebenar, pecahan bayaran dan sebab cadangan tersebut dibuat. Maklumkan kepada peguam yang mengendalikan transaksi sebelum menandatangani apa-apa dokumen.

Pastikan harga, deposit, pembiayaan, rebat dan apa-apa bayaran tambahan direkodkan secara tepat serta konsisten.

Jika tujuan cadangan adalah untuk mengurangkan duti atau cukai secara tidak wajar, mendapatkan pembiayaan berdasarkan gambaran yang salah atau menyembunyikan sebahagian daripada transaksi, jangan teruskan atas anggapan bahawa ia merupakan “amalan biasa”.

Kos transaksi boleh dirancang secara sah.

Harga palsu pula boleh menukar urusan pembelian rumah menjadi pertikaian mengenai wang, bukti dan representasi yang dibuat kepada pihak ketiga.