"Pagar rumah jiran sudah masuk tanah saya. Geran sahaja cukup untuk buktikan sempadan?"

Selepas membeli sebidang tanah, Johan bercadang membina rumah.

Kontraktor yang datang ke tapak menyatakan bahawa pagar konkrit jiran kelihatan terlalu hampir dengan bahagian dalam lot Johan.

Johan menunjukkan salinan geran kepada jirannya.

“Ini tanah saya. Pagar itu sudah masuk sempadan.”

Jirannya tidak bersetuju.

“Pagar ini sudah ada lebih 20 tahun. Pemilik lama pun tak pernah bantah.”

Kedua-duanya mempunyai pendapat sendiri berdasarkan kedudukan pagar, pokok lama dan cerita pemilik terdahulu.

Namun, geran biasanya tidak menunjukkan dengan ketepatan fizikal yang boleh dilihat oleh mata di manakah garisan sempadan terletak di atas tanah.

Untuk menentukan sama ada benar-benar berlaku pencerobohan, dokumen hak milik perlu dibaca bersama pelan serta ukuran di tapak.

1. Geran membuktikan hak terhadap lot, tetapi tidak menggantikan kerja pengukuran

Hak milik mengandungi maklumat penting seperti:-

• nombor lot;

• keluasan;

• mukim dan daerah;

• kategori kegunaan;

• syarat nyata;

• sekatan kepentingan; dan

• nama pemilik berdaftar.

Pelan pada dokumen hak milik pula membantu mengenal pasti bentuk serta kedudukan umum lot.

Namun, salinan kecil pelan tidak sesuai digunakan oleh pemilik untuk mengukur sempadan dengan pita pengukur dari dinding rumah.

Kedudukan sebenar di tapak perlu ditentukan berdasarkan data ukur, tanda sempadan dan pelan yang berkaitan oleh pihak yang mempunyai kepakaran.

2. Pagar tidak semestinya dibina tepat di atas sempadan

Pagar mungkin:-

• dibina sepenuhnya dalam tanah seorang pemilik;

• dibina di atas garisan sempadan;

• memasuki tanah jiran;

• dibina berdasarkan tanda lama yang salah; atau

• dialihkan ketika kerja pembangunan.

Hakikat bahawa pagar sudah lama wujud tidak membuktikan secara muktamad bahawa ia menandakan sempadan sah.

Pokok, longkang, jalan masuk dan tiang elektrik juga tidak semestinya menjadi tanda sempadan berdaftar.

Begitu juga, pelan dalam iklan pemaju atau lakaran ejen bukan pengganti kepada pelan ukur rasmi.

3. Dapatkan khidmat Juruukur Tanah Berlesen

Jika terdapat keraguan, langkah praktikal ialah melantik Juruukur Tanah Berlesen untuk menjalankan kerja yang sesuai.

Juruukur boleh meneliti dokumen dan data ukur, mengenal pasti atau mengesahkan tanda sempadan serta menunjukkan kedudukan garisan lot di tapak.

Skop tugasan perlu diterangkan dengan jelas. Pemilik mungkin memerlukan:-

• pengesahan sempadan;

• pengukuran semula;

• penandaan sempadan;

• pelan keadaan atau site plan;

• pengukuran bahagian yang diceroboh; atau

• laporan bagi tujuan perundingan atau prosiding.

Status juruukur boleh disemak melalui senarai Juruukur Tanah Berlesen yang disediakan oleh Lembaga Jurukur Tanah Malaysia.

Jangan mengalihkan atau memasang sendiri batu sempadan. Tindakan tersebut boleh mengganggu bukti dan menimbulkan isu undang-undang lain.

4. Apa bukti yang perlu dikumpulkan?

Selain laporan ukur, simpan:-

• carian hak milik terkini;

• salinan pelan yang berkaitan;

• SPA dan dokumen pemerolehan;

• gambar semasa dan lama;

• gambar tanda sempadan;

• rekod pembinaan pagar;

• surat atau mesej dengan jiran;

• pelan bangunan;

• keterangan pemilik terdahulu; dan

• rekod pihak berkuasa, jika berkaitan.

Gambar udara atau imej lama boleh membantu menunjukkan bila struktur dibina, tetapi ia mungkin tidak cukup tepat untuk menentukan garisan undang-undang.

Laporan teknikal juruukur membantu menghubungkan dokumen rasmi dengan keadaan fizikal di tapak.

5. Adakah penggunaan selama 20 tahun menjadikan tanah itu milik jiran?

Jangan membuat kesimpulan bahawa penceroboh automatik menjadi pemilik hanya kerana pagar telah lama berada di situ.

Kanun Tanah Negara mengawal kedudukan hak milik berdaftar dan secara khusus menangani kesan pendudukan bertentangan terhadap tanah berdaftar.

Walau bagaimanapun, kelewatan masih boleh membawa masalah praktikal dan undang-undang.

Bukti boleh hilang. Tanda sempadan boleh berubah. Pemilik asal mungkin meninggal dunia. Jiran mungkin telah membina struktur kekal dengan kos tinggi. Isu kelakuan, representasi atau persetujuan terdahulu juga mungkin dibangkitkan.

Sebab itu, pencerobohan yang disyaki perlu disiasat dengan segera walaupun tiada siapa sedang menjual tanah.

6. Jangan terus merobohkan pagar jiran

Walaupun laporan awal menunjukkan pencerobohan, pemilik tidak patut bertindak sendiri secara tergesa-gesa.

Merobohkan pagar boleh mencetuskan pertikaian, laporan polis, tuntutan kerosakan atau pergaduhan.

Langkah yang lebih teratur ialah:-

• mendapatkan pengesahan ukur;

• menyemak hak milik dan dokumen berkaitan;

• menghantar notis atau jemputan berbincang;

• memberi peluang jiran meneliti ukuran tersebut; dan

• merekodkan apa-apa penyelesaian secara bertulis.

Jika pihak-pihak bersetuju memindahkan pagar, nyatakan siapa menanggung kos, bila kerja dibuat dan kedudukan pagar baharu.

Jika mereka mahu menyelaraskan pemilikan dengan keadaan fizikal, proses pindah milik, pecah sempadan atau kelulusan lain mungkin diperlukan. Persetujuan lisan sahaja tidak mengubah hak milik berdaftar.

7. Bagaimana jika kedua-dua juruukur memberikan kedudukan berbeza?

Perbezaan boleh timbul kerana dokumen, tanda sempadan atau skop kerja yang digunakan tidak sama.

Minta setiap juruukur menerangkan asas teknikal penentuannya. Pihak-pihak boleh mempertimbangkan pengukuran bersama atau mendapatkan penjelasan lanjut daripada pihak berkuasa berkaitan.

Peguam tidak menentukan sendiri titik koordinat sempadan. Isu teknikal perlu disokong oleh pihak yang berkelayakan.

Namun, peguam boleh menilai kesan undang-undang dapatan ukur, tuntutan pihak-pihak dan bentuk penyelesaian yang sesuai.

8. Apakah penyelesaian yang mungkin?

Jika pencerobohan disahkan, hasilnya tidak semestinya terus membawa kepada perbicaraan.

Pihak-pihak boleh mempertimbangkan:-

• pagar dipindahkan;

• struktur diubah;

• penggunaan sementara diberikan melalui perjanjian;

• bahagian tanah dipindah milik, jika dibenarkan;

• pampasan dibayar; atau

• sempadan dan tanggungjawab penyenggaraan direkodkan.

Tidak semua pilihan boleh dilaksanakan bagi setiap lot. Saiz minimum, syarat tanah, sekatan, gadaian dan kelulusan pihak berkuasa perlu diperiksa.

Jika rundingan gagal, pemilik mungkin perlu mempertimbangkan tuntutan untuk deklarasi, injunksi, pemilikan, pengalihan struktur, ganti rugi atau relif lain yang sesuai.

Jenis tuntutan bergantung pada ukuran, hak milik, sifat pencerobohan dan bukti.

9. Sempadan juga perlu disemak sebelum membeli

Pembeli hartanah bertanah patut memberi perhatian jika:-

• keluasan di tapak kelihatan tidak sepadan;

• pagar dibina secara tidak sekata;

• bangunan terlalu hampir dengan sempadan;

• jalan masuk melalui tanah orang lain;

• jiran menggunakan sebahagian halaman; atau

• terdapat pertikaian lama.

Masukkan persoalan tersebut dalam penelitian sebelum SPA menjadi tidak bersyarat.

Carian hak milik memberitahu pembeli lot yang hendak dibeli. Pemeriksaan dan pengukuran pula membantu memastikan lot itu sepadan dengan tanah yang ditunjukkan kepadanya.

10. Geran ialah permulaan, bukan pita pengukur

Johan mungkin benar bahawa pagar jiran memasuki tanahnya. Jirannya juga mungkin benar bahawa pagar itu telah berada di situ selama 20 tahun.

Namun, kedua-dua fakta tersebut tidak menentukan sendiri garisan sempadan.

Sempadan perlu dibuktikan melalui dokumen rasmi, data ukur dan keadaan di tapak. Selepas itu, barulah pihak-pihak boleh menentukan penyelesaian undang-undang yang sesuai.