"Nama kami berdua dalam geran. Saya bayar lebih, jadi bahagian saya lebih besar?"

Firdaus dan adiknya membeli sebuah rumah bersama pada harga RM600,000.

Kedua-dua nama dimasukkan dalam hak milik. Namun, Firdaus membayar sebahagian besar deposit, kos guaman dan ansuran bulanan. Adiknya hanya menyumbang apabila mempunyai lebihan wang.

Beberapa tahun kemudian, mereka mahu menjual rumah tersebut.

Firdaus berpendapat hasil jualan patut dibahagikan mengikut jumlah yang telah dibayar oleh setiap orang. Adiknya pula mengatakan bahawa kerana kedua-dua nama tercatat pada geran, mereka berhak menerima bahagian yang sama.

Siapakah yang betul?

Jawapannya perlu dilihat daripada sekurang-kurangnya tiga sudut yang berbeza:

• bahagian pemilikan yang didaftarkan;

• tanggungan terhadap pinjaman bank; dan

• persetujuan serta sumbangan antara pemilik bersama.

Ketiga-tiganya tidak semestinya menghasilkan jawapan yang sama.

1. Mulakan dengan bahagian yang tercatat pada hak milik

Apabila hartanah didaftarkan atas nama dua atau lebih pemilik, mereka menjadi pemilik bersama atau co-proprietors.

Seksyen 343 Kanun Tanah Negara pada asasnya memperuntukkan bahawa bahagian pemilik bersama dianggap sama kecuali kadar yang berlainan dinyatakan dalam memorial pendaftaran.

Jika dua nama didaftarkan tanpa apa-apa pecahan lain dinyatakan, titik permulaan dari sudut rekod hak milik lazimnya ialah setiap seorang mempunyai bahagian yang sama.

Jika hak milik menyatakan:-

• Pemilik A: ¾ bahagian; dan

• Pemilik B: ¼ bahagian,

maka bahagian berdaftar mereka adalah mengikut pecahan tersebut.

Kanun Tanah Negara juga menyatakan bahawa selagi pemilikan bersama berterusan, setiap pemilik bersama pada asasnya berhak kepada pemilikan dan penggunaan keseluruhan tanah, bukan hanya suatu sudut fizikal yang dianggap mewakili bahagiannya.

Oleh itu, memiliki separuh bahagian tidak semestinya bermaksud seorang pemilik mempunyai bilik di sebelah kanan manakala seorang lagi memiliki bilik di sebelah kiri.

Bahagian itu merupakan kepentingan tidak berbahagi terhadap keseluruhan hartanah.

2. “Saya bayar lebih” tidak mengubah geran secara automatik

Sumbangan yang lebih besar tidak dengan sendirinya menukar pecahan yang telah didaftarkan.

Pejabat Tanah tidak akan mengubah bahagian seseorang hanya kerana dia menunjukkan penyata bank yang membuktikan bahawa dia membayar lebih banyak ansuran.

Jika bahagian berdaftar hendak diubah, suatu pindah milik bahagian mungkin perlu dilaksanakan dan didaftarkan. Proses tersebut boleh melibatkan kebenaran, persetujuan bank, duti setem, CKHT dan kos transaksi, bergantung pada keadaan.

Walau bagaimanapun, ini tidak bermaksud sumbangan kewangan langsung tidak relevan.

Dalam pertikaian antara pemilik bersama, pihak yang membayar lebih mungkin cuba bergantung pada persetujuan, representasi, rekod bayaran atau prinsip undang-undang lain untuk menyokong tuntutannya.

Kekuatan tuntutan tersebut bergantung pada fakta dan bukti. Ia tidak boleh dianggap sebagai kemenangan automatik terhadap kedudukan yang tercatat pada hak milik.

3. Mengapa pembayaran deposit penting?

Deposit lazimnya merupakan sumbangan awal yang besar.

Jika seorang membayar keseluruhan deposit tetapi hartanah didaftarkan dalam dua nama dengan bahagian sama, persoalan akan timbul: apakah niat mereka ketika pembelian dibuat?

Adakah separuh bahagian itu diberikan sebagai hadiah? Adakah pihak kedua berjanji membayar balik secara ansuran? Adakah mereka bersetuju bahawa hasil jualan kelak akan dipulangkan mengikut sumbangan masing-masing?

Tanpa rekod bertulis, setiap pihak mungkin memberikan versi yang berbeza selepas hubungan berubah.

Resit, penyata bank, mesej dan rekod pembayaran boleh membantu menunjukkan siapa yang membayar. Namun, bukti pembayaran sahaja tidak semestinya menjawab apakah persetujuan sebenar mengenai pemilikan.

4. Nama dalam pinjaman tidak semestinya menentukan bahagian pemilikan

Dokumen pinjaman dan hak milik mempunyai fungsi yang berlainan.

Hak milik menunjukkan kepentingan berdaftar terhadap hartanah. Dokumen pinjaman pula mengawal kewajipan peminjam terhadap bank.

Jika dua orang menjadi peminjam bersama, dokumen pembiayaan mungkin menjadikan mereka bertanggungjawab secara bersama dan berasingan terhadap keseluruhan hutang, bergantung pada terma kemudahan.

Ini bermaksud bank tidak semestinya perlu membahagikan tuntutannya kepada 50% bagi setiap peminjam.

Jika seorang berhenti membayar, bank mungkin menuntut bayaran daripada seorang lagi mengikut dokumen pinjaman. Perjanjian peribadi bahawa “saya bayar 70%, awak bayar 30%” tidak semestinya mengikat bank jika bank bukan pihak kepada persetujuan tersebut.

Sebaliknya, seseorang boleh menjadi pemilik bersama tetapi bukan penyumbang utama kepada pinjaman. Kedudukan tepat perlu ditentukan melalui hak milik, SPA dan dokumen pembiayaan.

5. Bagaimana jika seorang sahaja tinggal di rumah?

Katakan kedua-duanya memiliki separuh bahagian, tetapi hanya seorang tinggal di rumah selama lima tahun.

Pemilik yang tidak tinggal mungkin bertanya sama ada dia boleh menuntut sewa. Pemilik yang tinggal pula mungkin mengatakan bahawa dia seorang sahaja membayar pinjaman, cukai, penyenggaraan dan pembaikan.

Jawapannya bergantung pada persetujuan dan keadaan.

Perlu diteliti sama ada terdapat persetujuan bahawa seorang dibenarkan tinggal tanpa sewa, sama ada penggunaan itu dibuat dengan persetujuan pihak lain dan bagaimana perbelanjaan hartanah sepatutnya ditanggung.

Jangan menganggap bahawa tinggal di rumah menjadikan seseorang pemilik tunggal. Pada masa yang sama, pertikaian kewangan antara pemilik tidak dapat diselesaikan hanya dengan melihat siapa yang memegang kunci.

6. Apa berlaku apabila rumah dijual?

Sebelum hasil jualan boleh dibahagikan, beberapa jumlah biasanya perlu ditolak terlebih dahulu, antaranya:-

• baki penebusan pinjaman;

• kos guaman dan kos transaksi;

• tunggakan berkaitan hartanah;

• komisen agensi, jika ada;

• CKHT atau wang tahanan berkaitan, jika berkenaan; dan

• jumlah lain yang dipersetujui atau perlu diselesaikan.

Baki bersih tidak semestinya dibayar terus mengikut jumlah ansuran yang pernah dibayar oleh setiap pihak.

Jika bahagian berdaftar adalah sama tetapi pihak-pihak mahu pembahagian lain, asas pembahagian itu perlu dipersetujui dan direkodkan dengan jelas.

Peguam tidak sepatutnya diminta membuat keputusan sendiri tentang siapa lebih berhak apabila arahan pemilik bercanggah.

Jika tiada persetujuan, hasil jualan mungkin perlu dipegang sementara pertikaian diselesaikan, bergantung pada keadaan dan dokumen transaksi.

7. Bolehkah seorang pemilik menjual rumah tanpa seorang lagi?

Untuk menjual keseluruhan hartanah, kerjasama semua pemilik berdaftar biasanya diperlukan.

Seorang pemilik tidak boleh menandatangani pindah milik bagi bahagian yang dimiliki oleh orang lain hanya kerana dia membayar lebih banyak ansuran.

Penjualan bahagian tidak berbahagi seorang pemilik sahaja mungkin menimbulkan isu lain, termasuk sekatan kepentingan, persetujuan bank, kebenaran pihak berkuasa dan kesukaran mencari pembeli yang sanggup membeli bahagian tanpa kawalan penuh terhadap hartanah.

Sebab itu, masalah sering menjadi lebih serius apabila hubungan antara pemilik sudah rosak.

8. Apakah yang sepatutnya direkodkan dari awal?

Jika rumah dibeli bersama, pihak-pihak patut mempertimbangkan satu persetujuan bertulis yang menerangkan:-

• bahagian pemilikan yang dipersetujui;

• siapa membayar deposit dan kos awal;

• kadar sumbangan kepada ansuran;

• tanggungjawab membayar cukai, penyenggaraan dan pembaikan;

• siapa yang boleh menduduki atau menyewakan rumah;

• cara hasil sewa dibahagikan;

• apa berlaku jika seorang gagal membayar;

• hak seorang pihak membeli bahagian pihak lain;

• kaedah menentukan nilai pembelian keluar;

• keadaan yang membolehkan rumah dijual; dan

• cara hasil bersih akan dibahagikan.

Persetujuan tersebut perlu diselaraskan dengan SPA, dokumen pinjaman dan pendaftaran hak milik.

Jika pihak-pihak mahukan bahagian 70:30, isu itu lebih baik ditentukan sebelum pindah milik didaftarkan sebagai 50:50.

9. Jangan tunggu sehingga rumah hendak dijual

Selagi hubungan baik, ramai pemilik merasakan perjanjian bertulis tidak diperlukan.

Masalah biasanya timbul selepas berlaku perpisahan, kematian, masalah kewangan atau salah seorang mahu menjual sedangkan seorang lagi mahu menyimpan rumah.

Pada ketika itu, perbualan lama sukar dibuktikan dan setiap bayaran mula dikira semula.

Nama pada geran ialah perkara utama, tetapi ia bukan satu-satunya dokumen yang perlu diperiksa. Sumbangan, niat, pinjaman dan persetujuan antara pihak juga boleh menjadi relevan.

Semakin awal perkara tersebut direkodkan, semakin kurang ruang untuk pertikaian kemudian.