“Loan tak lepas. Booking rumah saya boleh dapat balik tak?”

Bayangkan anda sudah beberapa bulan mencari rumah.

Akhirnya, jumpa sebuah rumah subsale yang sesuai. Dekat dengan tempat kerja, keadaan rumah pun baik dan harga masih dalam bajet.

Anda bersetuju membeli pada harga RM400,000 dan membayar RM12,000 sebagai deposit awal. Borang tawaran pembelian ditandatangani.

Tentang pinjaman, anda diberitahu, “Boleh cuba dulu. Kalau tak lepas, nanti kita bincang.”

Dua minggu kemudian, permohonan pinjaman ditolak.

Apabila anda meminta deposit dipulangkan, jawapannya berbeza daripada yang dijangka.

“Owner tak setuju refund. Dalam borang tak tulis pun pembelian tertakluk kepada loan.”

RM12,000 sudah dibayar, tetapi pembelian tidak dapat diteruskan.

Jadi, siapa yang betul?

1. Kena semak apa yang dipersetujui sebelum bayaran dibuat

Untuk pembelian rumah subsale, kegagalan mendapatkan pinjaman tidak secara automatik memberi hak kepada pembeli untuk mendapatkan semula semua deposit.

Pada masa yang sama, penjual juga tidak semestinya boleh terus melucutkan deposit hanya kerana pembeli tidak meneruskan pembelian.

Kedudukannya bergantung pada terma yang mengikat pihak-pihak, sebab pembelian tidak diteruskan dan undang-undang yang berkenaan.

Sebab itu, dokumen pertama yang perlu diperiksa ialah borang tawaran atau tempahan, syarat penerimaan penjual dan SPA jika sudah ditandatangani. Mesej serta janji yang dibuat sebelum pembayaran juga perlu disemak.

2. “Tapi saya belum sign SPA lagi.”

Jangan anggap tiada apa-apa yang mengikat hanya kerana Sale and Purchase Agreement, atau SPA, belum ditandatangani.

Borang tawaran yang diterima oleh penjual boleh mempunyai kesan kontrak, bergantung pada kandungan dan keadaan penerimaannya. Ada dokumen yang menjadikan urusan tertakluk kepada SPA. Ada pula yang sudah menetapkan kewajipan tertentu, termasuk tempoh menandatangani SPA dan akibat jika pembeli menarik diri.

Prinsip pembentukan kontrak bergantung pada persetujuan dan syarat undang-undang, bukan semata-mata nama dokumen itu.

Borang satu atau dua muka surat pun perlu dibaca sebelum ditandatangani.

3. Kalau ada tulis “subject to loan approval”, sudah selamat?

Ia boleh membantu, tetapi baca keseluruhan syarat.

Adakah dinyatakan jumlah atau margin pinjaman yang diperlukan? Berapa lama masa diberikan untuk mendapatkan keputusan bank? Apakah bukti penolakan yang perlu diserahkan, dan kepada siapa?

Semak juga sama ada deposit akan dipulangkan sepenuhnya, bila bayaran balik perlu dibuat dan sama ada terdapat potongan yang dipersetujui.

Frasa ringkas seperti “tertakluk kepada kelulusan pinjaman” boleh menimbulkan pertikaian jika butirannya tidak jelas.

Sebagai contoh, bank mungkin meluluskan pinjaman, tetapi jumlahnya lebih rendah daripada yang anda perlukan.

4. “Loan lulus, tapi bank bagi 80% sahaja. Saya perlukan 90%.”

Untuk rumah berharga RM400,000, pinjaman 90% ialah RM360,000. Jika jumlah yang diluluskan hanya RM320,000, terdapat tambahan RM40,000 yang perlu anda sediakan berbanding rancangan asal.

Itu belum mengambil kira kos transaksi yang lain.

Dalam keadaan ini, pinjaman tidak semestinya dianggap “ditolak”. Sama ada anda boleh membatalkan pembelian dan mendapatkan semula deposit bergantung pada cara syarat pembiayaan ditulis.

Jika kemampuan membeli bergantung pada jumlah pinjaman tertentu, perkara itu wajar dirunding dan direkodkan dari awal.

5. “Dalam WhatsApp dia kata boleh refund.”

Simpan mesej tersebut.

Semak siapa yang memberikan janji itu, sama ada dia mempunyai kuasa untuk berbuat demikian dan bagaimana janji itu berkait dengan dokumen yang ditandatangani.

Jika janji bayaran balik menjadi sebab utama anda bersetuju membayar, minta ia dimasukkan dengan jelas dalam dokumen dan dipersetujui oleh pihak yang berkenaan.

Jangan biarkan borang menyebut satu perkara, sedangkan anda bergantung pada penerangan yang berbeza.

Pastikan juga siapa yang memegang deposit dan atas syarat apa wang itu boleh dilepaskan atau dipulangkan.

6. Kalau deposit sudah dibayar dan loan memang gagal?

Kumpulkan borang tawaran, bukti pembayaran, keputusan bank dan keseluruhan perbualan berkaitan pembelian.

Semak segera tarikh akhir dalam dokumen. Jika syarat memerlukan notis atau surat penolakan bank diserahkan dalam tempoh tertentu, jangan tunggu sehingga tempoh itu berlalu.

Jika keputusan bank masih belum keluar, mohon lanjutan masa secara bertulis dan dapatkan persetujuan. Jangan anggap permohonan yang masih diproses dengan sendirinya melanjutkan tarikh akhir.

Dapatkan semakan sebelum menghantar mesej bahawa anda “batalkan pembelian”. Alasan dan cara pembatalan boleh mempengaruhi kedudukan anda.

7. Sebelum bayar booking, semak syarat keluar sekali

Pembeli biasanya memberi perhatian kepada harga, ansuran bulanan dan bila boleh dapat kunci.

Tetapi sebelum wang dipindahkan, tanyakan juga apa yang berlaku jika pembiayaan tidak mencukupi atau permohonan ditolak.

Buat semakan awal kemampuan pembiayaan dan minta peguam meneliti terma pembelian jika ada perkara yang tidak jelas.

Lebih mudah merunding syarat pemulangan deposit sebelum bayaran dibuat daripada meminta wang dipulangkan selepas masing-masing mempunyai pemahaman yang berbeza.