"Kami beli rumah bersama sebelum kahwin. Sekarang hubungan sudah berakhir"

Aina dan Daniel membeli sebuah kondominium ketika mereka masih merancang untuk berkahwin.

Kedua-dua nama dimasukkan dalam SPA, pinjaman dan hak milik. Mereka membayar deposit bersama dan berkongsi ansuran bulanan.

Beberapa tahun kemudian, hubungan mereka berakhir.

Aina telah berpindah keluar, tetapi namanya masih terdapat dalam pinjaman. Daniel terus tinggal di rumah dan mengatakan bahawa dia akan “sambung bayar seorang”.

Daniel menyangka rumah itu akan menjadi miliknya kerana dia meneruskan pembayaran. Aina pula mahu namanya dikeluarkan daripada pinjaman dan meminta bahagiannya dibayar.

Hubungan mereka mungkin telah berakhir, tetapi pemilikan dan pinjaman tidak tamat secara automatik.

1. Berpisah tidak mengeluarkan nama daripada geran atau pinjaman

Jika kedua-dua nama masih didaftarkan sebagai pemilik, kedua-duanya kekal mempunyai kepentingan terhadap hartanah mengikut bahagian berdaftar.

Jika kedua-duanya masih menjadi peminjam, kewajipan terhadap bank juga terus berkuat kuasa mengikut dokumen pembiayaan.

Perjanjian lisan bahawa seorang akan mengambil alih rumah tidak dengan sendirinya:-

• memindahkan bahagian pemilikan;

• melepaskan seorang lagi daripada pinjaman;

• membatalkan jaminan atau obligasi lain; atau

• mengikat bank.

Selagi proses undang-undang dan pembiayaan belum disempurnakan, kedua-dua pihak masih terdedah kepada risiko.

Jika ansuran tertunggak, rekod dan kedudukan kewangan kedua-dua peminjam boleh terjejas walaupun hanya seorang yang masih tinggal di rumah.

2. Apakah pilihan yang ada?

Secara praktikal, beberapa penyelesaian boleh dipertimbangkan.

Pertama, kedua-dua pihak boleh bersetuju menjual rumah kepada pembeli lain. Baki pinjaman dan kos transaksi diselesaikan, kemudian hasil bersih dibahagikan mengikut hak serta persetujuan mereka.

Kedua, seorang boleh membeli bahagian seorang lagi. Nilai bahagian itu perlu ditentukan dan pindah milik dilaksanakan.

Ketiga, jika hartanah sesuai dan undang-undang membenarkannya, pihak-pihak mungkin mempertimbangkan pembahagian tanah. Pilihan ini biasanya kurang praktikal bagi sebuah unit kediaman seperti kondominium atau sebuah rumah tunggal.

Keempat, jika persetujuan tidak dapat dicapai, tindakan undang-undang mungkin diperlukan bagi menamatkan pemilikan bersama atau mendapatkan perintah lain yang sesuai.

Pilihan terbaik bergantung pada nilai semasa rumah, baki pembiayaan, kemampuan seorang pihak mengambil alih pinjaman dan tahap kerjasama antara mereka.

3. “Saya ambil alih rumah” memerlukan persetujuan bank

Katakan Daniel mahu memiliki rumah seorang diri.

Persetujuan Aina untuk memindahkan bahagiannya tidak semestinya mencukupi. Jika rumah masih dicagarkan, bank mempunyai kepentingan terhadap hartanah dan kemudahan pembiayaan tersebut.

Daniel mungkin perlu:-

• memohon pembiayaan baharu atas namanya sendiri;

• membuktikan kemampuan membayar keseluruhan hutang;

• menebus pembiayaan bersama yang sedia ada;

• mendapatkan pelepasan bertulis bagi Aina;

• menandatangani dokumen pindah milik dan pembiayaan baharu; dan

• mendapatkan kebenaran pihak berkuasa jika diperlukan.

Bank tidak wajib melepaskan seorang peminjam hanya kerana kedua-dua pemilik telah bersetuju sesama sendiri.

Jika Daniel tidak layak mendapatkan pembiayaan seorang diri, pengambilalihan mungkin tidak dapat dilaksanakan walaupun dia telah membayar ansuran selama beberapa bulan selepas perpisahan.

4. Bagaimana menentukan harga bahagian seorang lagi?

Kesilapan biasa ialah mengira bahagian hanya berdasarkan harga belian asal.

Jika rumah dibeli pada harga RM500,000 lima tahun dahulu, nilainya sekarang mungkin lebih tinggi atau lebih rendah. Baki pinjaman juga perlu diambil kira.

Sebagai contoh, rumah mungkin bernilai RM600,000 tetapi baki pinjaman masih RM430,000. Nilai ekuiti kasar bukan RM600,000, tetapi perbezaan selepas mengambil kira baki hutang - sebelum kos transaksi dan jumlah lain ditolak.

Walau bagaimanapun, pembahagian ekuiti tidak semestinya semudah membahagikan baki itu kepada dua.

Pihak-pihak mungkin mempertikaikan:-

• siapa membayar deposit;

• siapa membayar ansuran;

• siapa menanggung penyenggaraan dan pembaikan;

• sama ada seorang tinggal sendirian selepas perpisahan;

• sama ada rumah pernah disewakan; dan

• apakah bahagian yang didaftarkan atau dipersetujui.

Jika nilai pembelian keluar hendak ditentukan, gunakan asas penilaian yang dipersetujui. Nyatakan juga tarikh penilaian dan siapa menanggung fi penilai.

5. Bayaran ansuran selepas berpisah perlu direkodkan

Jika seorang pihak terus membuat pembayaran, simpan penyata pinjaman, resit, penyata bank dan komunikasi berkaitan.

Bezakan antara:-

• bayaran prinsipal;

• faedah atau keuntungan pembiayaan;

• caj lewat;

• cukai;

• caj penyenggaraan;

• premium insurans atau takaful; dan

• kos membaiki atau menaik taraf rumah.

Tidak semua perbelanjaan semestinya memberikan hak bayaran balik yang sama.

Mengecat rumah untuk keselesaan sendiri tidak semestinya dilayan seperti bayaran yang mengelakkan hartanah daripada dilelong.

Rekod yang baik tidak menentukan hak secara automatik, tetapi ia membantu menunjukkan jumlah yang telah dibayar dan sebab pembayaran dibuat.

6. Bagaimana jika seorang enggan menjual atau menandatangani?

Untuk menjual keseluruhan hartanah secara biasa, kedua-dua pemilik berdaftar lazimnya perlu bekerjasama.

Seorang tidak boleh menjual bahagian milik seorang lagi hanya kerana hubungan mereka telah berakhir atau seorang lagi berhenti membayar.

Jika rundingan gagal, Kanun Tanah Negara menyediakan mekanisme berkaitan penamatan pemilikan bersama. Dalam keadaan tertentu, seorang pemilik bersama boleh memohon kepada mahkamah bagi mendapatkan perintah yang sesuai, termasuk perintah yang membolehkan pemilikan bersama ditamatkan atau tanah dijual. Bentuk perintah bergantung pada fakta dan budi bicara mahkamah.

Prosiding mahkamah melibatkan masa, kos dan ketidakpastian. Ia biasanya lebih baik dipertimbangkan selepas percubaan penyelesaian yang teratur dibuat.

7. Bolehkah seorang menyewakan rumah tanpa persetujuan seorang lagi?

Perbuatan tersebut boleh mencetuskan pertikaian tambahan.

Sebagai pemilik bersama, setiap pihak mempunyai kepentingan terhadap keseluruhan hartanah selagi pemilikan bersama berterusan. Menyewakan rumah, menerima deposit penyewa atau menyimpan semua hasil sewa tanpa pengetahuan pihak lain boleh menimbulkan persoalan tentang kuasa dan akaun hasil.

Jika rumah hendak disewakan sementara menunggu penjualan, rekodkan persetujuan mengenai:-

• pemilihan penyewa;

• tempoh dan kadar sewa;

• pihak yang menandatangani perjanjian;

• pengurusan deposit;

• pembayaran ansuran dan caj;

• pembahagian hasil bersih; dan

• penamatan penyewaan apabila rumah dijual.

8. Jangan pindahkan bahagian hanya berdasarkan janji untuk membayar kemudian

Aina mungkin diminta menandatangani pindah milik terlebih dahulu dengan janji bahawa Daniel akan membayar bahagiannya selepas pinjaman baharu dikeluarkan.

Susunan begitu perlu dikawal melalui dokumen dan mekanisme penyempurnaan yang jelas.

Perlu ditentukan bila pindah milik akan didaftarkan, bila harga pembelian keluar dibayar, bagaimana pinjaman lama diselesaikan dan bila pelepasan bank diperoleh.

Aina tidak sepatutnya kehilangan pemilikannya tetapi masih kekal bertanggungjawab terhadap hutang bersama.

Daniel pula tidak sepatutnya membayar sejumlah besar wang tanpa memperoleh dokumen yang membolehkannya mendaftarkan pemilikan.

9. Bagaimana mengelakkan masalah ini dari awal?

Pasangan yang membeli rumah bersama sebelum berkahwin patut membincangkan perkara yang mungkin terasa tidak romantik tetapi sangat penting:-

• bahagian pemilikan;

• sumbangan deposit dan ansuran;

• penggunaan rumah;

• apa berlaku jika hubungan berakhir;

• hak membeli bahagian pasangan;

• kaedah penilaian;

• tempoh untuk mendapatkan pembiayaan semula; dan

• langkah jika salah seorang tidak bekerjasama.

Perjanjian bertulis bukan tanda bahawa hubungan dijangka gagal.

Ia menjelaskan bagaimana aset dan hutang bersama akan diuruskan jika rancangan hidup berubah.

Hubungan boleh berakhir melalui satu perbualan. Nama pada geran dan tanggungan kepada bank pula hanya berubah selepas proses yang sewajarnya disempurnakan.