"Jual rumah RM700,000. Kenapa peguam tahan sebahagian duit untuk RPGT?"

Azman menjual rumahnya pada harga RM700,000.

Selepas pembeli membayar deposit dan transaksi hampir disempurnakan, Azman menerima penyata pembayaran daripada peguam. Dia mendapati bahawa sebahagian daripada harga jualan tidak dibayar kepadanya.

“Kenapa duit saya ditahan? Saya belum tentu kena cukai pun.”

Peguam menerangkan bahawa sejumlah wang perlu dipegang daripada harga jualan dan diremitkan kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia di bawah mekanisme Cukai Keuntungan Harta Tanah atau CKHT.

Azman menyangka cukai hanya perlu dibayar selepas keuntungan sebenar dikira.

Mengapa wang telah ditahan lebih awal?

Jawapannya ialah wang tahanan CKHT bukan semestinya jumlah cukai muktamad. Ia merupakan mekanisme undang-undang yang meletakkan tanggungjawab tertentu kepada pemeroleh atau pembeli.

1. Pembeli mempunyai tanggungjawab sendiri di bawah CKHT

Dalam urus niaga pelupusan hartanah yang melibatkan balasan wang, pemeroleh dikehendaki memegang simpan dan meremitkan suatu amaun kepada Ketua Pengarah Hasil Dalam Negeri mengikut seksyen 21B Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976.

Amaun itu diambil daripada wang yang sepatutnya dibayar kepada penjual. Ia bukan bayaran tambahan di atas harga rumah.

Dalam contoh harga RM700,000, jika kadar remitan yang terpakai ialah 3%, amaun asasnya ialah RM21,000.

Pembeli membayar:

• sebahagian harga kepada penjual atau pihak berkaitan; dan

• RM21,000 kepada HASiL bagi pihak penjual.

Jumlah keseluruhan masih tertakluk pada harga jualan RM700,000.

2. Kadarnya bukan sentiasa 3%

Kadar remitan bergantung pada kategori pelupus di bawah Jadual 5 dan, bagi kategori tertentu, tempoh pegangan.

Menurut panduan HASiL yang dikemas kini pada tahun 2026, kadar am yang dinyatakan ialah:-

• Bahagian I: 3%;

• Bahagian II dalam tempoh tiga tahun: 5%;

• Bahagian II bagi tahun keempat dan seterusnya: 3%; dan

• Bahagian III: 7%.

Kategori pelupus perlu ditentukan berdasarkan undang-undang dan status penjual. Jangan membuat kesimpulan hanya berdasarkan sama ada penjual ialah individu atau syarikat tanpa menyemak kategori yang betul.

Amaun yang perlu dipegang ialah bahagian daripada jumlah nilai balasan atau kesemua balasan wang, yang mana lebih rendah, mengikut keadaan transaksi.

Pemeroleh dikehendaki meremitkan amaun tersebut dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan. Kegagalan berbuat demikian boleh menyebabkan kenaikan 10% terhadap amaun yang gagal dibayar, dan jumlah itu menjadi hutang pemeroleh kepada Kerajaan.

Sebab itu, peguam pembeli tidak boleh melepaskan keseluruhan harga kepada penjual semata-mata kerana penjual berjanji akan membayar cukainya kemudian.

4. Wang tahanan bukan pengiraan keuntungan sebenar

Kadar remitan dikenakan terhadap balasan mengikut mekanisme seksyen 21B. CKHT sebenar pula berkaitan dengan keuntungan yang boleh dikenakan cukai selepas mengambil kira peruntukan undang-undang yang berkaitan.

Pengiraan cukai sebenar boleh melibatkan:-

• harga pelupusan;

• harga pemerolehan;

• tempoh pemilikan;

• kos sampingan yang dibenarkan;

• kerugian yang dibenarkan;

• pengecualian; dan

• kadar CKHT bagi kategori serta tempoh berkenaan.

Oleh itu, penjual yang menerima RM700,000 tidak dikenakan cukai semata-mata atas keseluruhan RM700,000 sebagai keuntungannya.

Jika rumah dahulu dibeli pada harga RM650,000, perbezaan kasar bukan RM700,000. Pengiraan lanjut masih diperlukan.

Wang tahanan ialah bayaran awal yang akan digunakan untuk menjelaskan keseluruhan atau sebahagian cukai penjual.

5. Bagaimana jika penjual tidak memperoleh keuntungan?

Penjual mungkin menjual pada harga lebih rendah daripada harga belian atau transaksi mungkin mendapat pengecualian tertentu.

Namun, pihak-pihak tidak sepatutnya menganggap bahawa wang tahanan boleh diketepikan hanya berdasarkan pengiraan sendiri.

Penjual perlu mengemukakan borang dan pemberitahuan yang sesuai mengikut sistem CKHT. Sejak 1 Januari 2025, pengemukaan borang nyata CKHT melalui e-CKHT di Portal MyTax adalah mandatori, termasuk bagi kategori pelupusan yang memerlukan pemberitahuan bahawa transaksi tidak dikenakan cukai atau dikecualikan.

Dokumen sokongan perlu disediakan. Pernyataan lisan bahawa “saya rugi” tidak mencukupi untuk menentukan cara pembeli menjalankan kewajipannya.

6. Apakah perubahan bagi pelupusan Tahun Taksiran 2026?

Mulai pelupusan Tahun Taksiran 2026, HASiL menyatakan bahawa pemeroleh diberikan pilihan tambahan untuk meremitkan amaun yang bersamaan dengan amaun taksiran yang disifatkan jika pemberitahuan mengenai amaun tersebut disampaikan oleh pelupus kepada pemeroleh sebelum remitan dibuat.

Secara ringkas, pilihan remitan mungkin melibatkan amaun terendah yang berkenaan antara:-

• kesemua balasan wang;

• kadar 3%, 5% atau 7% yang terpakai; atau

• amaun taksiran disifatkan yang telah dimaklumkan dengan sewajarnya.

Pilihan ini bukan bermaksud pembeli boleh menerima apa-apa angka melalui WhatsApp dan terus membayar jumlah yang lebih rendah.

Syarat, pemberitahuan dan masa penyampaian perlu dipatuhi. Pihak-pihak perlu menyelaras pengemukaan CKHT dengan segera kerana tempoh remitan masih perlu dijaga.

7. Apa berlaku jika wang tahanan melebihi cukai sebenar?

Selepas kedudukan cukai ditentukan, lebihan boleh dipulangkan oleh HASiL kepada penjual mengikut proses yang berkenaan.

Peguam tidak semestinya memegang lebihan itu kerana wang tersebut telah diremitkan kepada HASiL.

Penjual perlu memastikan borang, nombor akaun, dokumen pemerolehan terdahulu dan tuntutan kos dikemukakan dengan tepat supaya taksiran serta bayaran balik dapat diproses.

Jika wang tahanan lebih rendah daripada cukai sebenar, penjual perlu membayar baki cukai.

Bagi pelupusan mulai Tahun Taksiran 2025, HASiL menyatakan bahawa baki cukai perlu dibayar oleh pelupus dalam tempoh 90 hari dari tarikh pelupusan, tertakluk kepada peruntukan dan keadaan yang berkenaan.

8. Bilakah “tarikh pelupusan” bermula?

Ramai pihak menganggap tempoh 60 hari bermula apabila kunci diberikan atau nama pembeli didaftarkan.

Tarikh pelupusan bagi tujuan CKHT ditentukan mengikut Akta dan fakta transaksi. Dalam transaksi yang mempunyai perjanjian bertulis, tarikh SPA sering menjadi sangat penting, tertakluk kepada syarat dan peruntukan undang-undang yang berkenaan.

Oleh itu, jangan menunggu sehingga transaksi selesai untuk menyediakan borang CKHT.

Maklumat mengenai harga belian terdahulu, tarikh pemerolehan dan perbelanjaan berkaitan sepatutnya dikumpulkan sebaik sahaja rumah hendak dijual.

9. Apakah dokumen yang perlu disediakan oleh penjual?

Antaranya:-

• SPA ketika hartanah diperoleh;

• SPA bagi penjualan semasa;

• bukti kos pemerolehan;

• invois dan resit perbelanjaan yang mungkin dibenarkan;

• dokumen pindah milik;

• maklumat pinjaman;

• dokumen pengecualian, jika berkaitan;

• dokumen pengenalan atau korporat; dan

• butiran akaun bank.

Tidak setiap perbelanjaan yang pernah dibuat terhadap rumah boleh ditolak. Kos yang dibenarkan perlu ditentukan mengikut Akta.

Kos perabot atau pengubahsuaian rutin tidak semestinya diterima hanya kerana resit masih disimpan.

10. Mengapa peguam tidak terus bayar semua wang kepada penjual?

Peguam mengendalikan wang mengikut SPA, undang-undang dan kewajipan transaksi.

Jika undang-undang mewajibkan pembeli menahan serta meremitkan sesuatu amaun, pelepasan keseluruhan harga kepada penjual boleh mendedahkan pembeli kepada penalti dan tuntutan Kerajaan.

Wang itu bukan ditahan kerana peguam menganggap penjual bersalah atau cuba melambatkan pembayaran.

Ia ditahan supaya kewajipan pembeli dan penjual di bawah sistem CKHT dapat dilaksanakan.

Penjual masih berhak melihat penyata pembayaran dan bukti remitan supaya setiap potongan daripada harga jualan boleh dikenal pasti.

11. Rancang CKHT sebelum menetapkan jumlah yang akan diterima

Harga jualan bukan jumlah bersih yang masuk ke dalam akaun penjual.

Selain wang tahanan CKHT, hasil jualan mungkin perlu digunakan untuk menyelesaikan baki pinjaman, kos guaman, komisen agensi, tunggakan dan pelarasan lain.

Sebelum menggunakan hasil jualan untuk membeli rumah baharu atau membayar komitmen lain, dapatkan anggaran jumlah bersih serta garis masa pembayaran.

Rumah dijual pada harga RM700,000 tidak semestinya bermaksud RM700,000 akan dibayar terus kepada penjual pada hari penyempurnaan.