"Harga rumah lelong murah. Tetapi apa yang sebenarnya kita beli?"

Sebuah kondominium diiklankan untuk dilelong pada harga rizab RM300,000.

Unit lain dalam pembangunan yang sama dijual sekitar RM420,000. Melihat perbezaan tersebut, Faiz merasakan dia telah menemui peluang yang sukar dilepaskan.

Dia menyediakan deposit dan bercadang membida sehingga RM350,000.

Namun, dia belum melihat bahagian dalam unit. Dia tidak mengetahui sama ada rumah itu kosong, masih diduduki pemilik lama atau disewakan. Jumlah tunggakan kepada badan pengurusan juga belum disahkan.

Faiz menganggap semua isu tersebut akan diselesaikan oleh bank kerana hartanah itu dilelong oleh pihak bank.

Anggapan itu boleh menjadi mahal.

Dalam jualan lelong, pembida bukan hanya memilih harga. Pembida menerima hartanah tertakluk kepada Proklamasi Jualan, Syarat-Syarat Jualan, keadaan hartanah dan risiko yang dinyatakan dalam dokumen lelong.

1. Harga rizab bukan anggaran jumlah kos keseluruhan

Jika Faiz berjaya pada harga RM350,000, dia masih perlu menyediakan wang untuk perkara seperti:-

• baki harga belian;

• duti setem;

• fi guaman;

• fi penilaian;

• dokumentasi pinjaman;

• tunggakan yang perlu ditanggung pembeli;

• kos mendapatkan milikan;

• pembaikan dan pengubahsuaian; dan

• kebenaran atau pendaftaran berkaitan.

Jika unit diduduki, kos dan masa untuk memperoleh milikan boleh menjadi material.

Jika rumah rosak atau telah lama ditinggalkan, kos pembaikan mungkin menghapuskan perbezaan antara harga lelong dengan harga pasaran.

Jangan menilai “keuntungan” hanya dengan menolak harga rizab daripada harga iklan unit lain.

2. Baca Proklamasi Jualan dan Syarat-Syarat Jualan

Dokumen ini mengawal transaksi.

Antara perkara yang perlu diperiksa ialah:-

• butiran hak milik;

• harga rizab;

• jumlah dan kaedah pembayaran deposit;

• kelayakan pembida;

• sekatan kepentingan;

• tempoh membayar baki harga;

• faedah atau akibat kelewatan;

• keadaan hartanah;

• kedudukan milikan kosong;

• tanggungan terhadap tunggakan;

• keperluan mendapatkan kebenaran; dan

• akibat kegagalan pembida menyempurnakan pembelian.

Syarat tidak semestinya sama bagi setiap lelongan.

Lelongan Mahkamah, jualan oleh pemegang gadaian dan bentuk lelongan lain boleh menggunakan dokumen serta prosedur berbeza.

Bagi lelongan melalui Sistem e-Lelong Mahkamah Tinggi Malaya, terma pendaftaran sendiri menyatakan bahawa terma sistem perlu dibaca bersama Syarat-Syarat Jualan dalam Proklamasi Jualan. Pembida juga bertanggungjawab memastikan butiran, liabiliti, bebanan dan kelayakan berkaitan hartanah adalah betul.

3. Hartanah lazimnya dijual berdasarkan keadaan semasa

Pembida mungkin tidak diberi jaminan mengenai keadaan fizikal, keluasan sebenar, kesesuaian penggunaan atau kecacatan hartanah.

Gambar dalam iklan mungkin gambar luar bangunan atau gambar lama. Ia tidak semestinya menggambarkan keadaan semasa di dalam unit.

Jika pemeriksaan dalaman tidak dibenarkan, pembida perlu membuat keputusan dengan maklumat yang terhad.

Perkara seperti berikut mungkin hanya diketahui selepas pembelian:-

• kebocoran;

• kerosakan akibat vandalisme;

• kehilangan kelengkapan;

• pendawaian rosak;

• kerosakan air;

• pengubahsuaian tanpa kelulusan; atau

• unit tidak dapat dimasuki.

Harga lebih rendah mencerminkan sebahagian risiko tersebut. Ia bukan jaminan bahawa pembeli akan mendapat rumah dalam keadaan boleh terus diduduki.

4. Bank melelong hartanah, bukan menjanjikan milikan kosong

Salah satu risiko utama ialah penghuni.

Rumah mungkin diduduki oleh:-

• pemilik terdahulu;

• ahli keluarganya;

• penyewa;

• pihak yang mendakwa mempunyai hak; atau

• penghuni yang tidak diketahui kedudukannya.

Pembida perlu memeriksa sama ada Syarat-Syarat Jualan menjanjikan milikan kosong. Dalam banyak keadaan, pembeli mungkin perlu mendapatkan milikan sendiri.

Menjadi pembeli berjaya tidak memberikan kebenaran untuk terus menukar kunci, memotong utiliti atau mengeluarkan barang penghuni.

Jika penghuni enggan keluar, notis dan prosiding undang-undang mungkin diperlukan.

Pembida yang mahu tinggal di rumah pada tarikh tertentu perlu mengambil risiko tersebut dengan serius.

5. Tunggakan tidak semestinya dibayar sepenuhnya oleh pihak bank

Hartanah lelong mungkin mempunyai tunggakan:-

• caj penyenggaraan;

• kumpulan wang penjelas;

• cukai tanah;

• cukai taksiran;

• utiliti;

• caj pembetungan; dan

• bayaran lain.

Syarat-Syarat Jualan mungkin menentukan jumlah yang akan ditanggung atau dibayar balik oleh pihak tertentu, tertakluk pada had, dokumen dan tempoh tuntutan.

Jangan membuat andaian bahawa semua tunggakan akan dibayar daripada hasil lelong.

Sebelum membida, cuba dapatkan penyata daripada badan pengurusan dan pihak berkaitan. Bandingkan jumlah itu dengan klausa dalam Syarat-Syarat Jualan.

Jika maklumat tidak dapat diperoleh, masukkan risiko tersebut dalam had bidaan anda.

6. Semak kelayakan sebelum membida

Hartanah mungkin tertakluk kepada:-

• sekatan kepentingan;

• status Bumiputera;

• undang-undang Rizab Melayu;

• syarat penggunaan;

• kebenaran Pihak Berkuasa Negeri; atau

• sekatan terhadap pembeli asing.

Sistem menerima bidaan tidak semestinya bermaksud pembida pasti layak didaftarkan sebagai pemilik.

Sistem e-Lelong menyatakan bahawa kelayakan pembida tertakluk kepada undang-undang Persekutuan dan negeri serta bahawa pembida bertanggungjawab memenuhi kriteria sebelum membida.

Jika pembeli berjaya tetapi kemudian tidak dapat memperoleh kebenaran atau gagal membuktikan kelayakan, akibat terhadap deposit dan transaksi bergantung pada Syarat-Syarat Jualan.

7. Kelulusan awal pinjaman bukan jaminan pembiayaan akan dikeluarkan

Pembida lazimnya perlu membayar baki harga dalam tempoh yang dinyatakan dalam Syarat-Syarat Jualan.

Jika pembiayaan lewat atau ditolak, pihak pelelong tidak semestinya wajib memberikan lanjutan.

Bank pembeli mungkin memerlukan penilaian, carian, dokumen lelong, kebenaran atau syarat lain sebelum dana dikeluarkan.

Jumlah pembiayaan juga mungkin berdasarkan harga berjaya atau nilai pasaran yang diterima bank, mengikut polisi pembiayaan.

Pembida perlu menyediakan pelan bagi perbezaan antara harga berjaya dengan jumlah pinjaman.

Jika baki harga tidak dibayar dalam tempoh, deposit boleh dilucuthakkan dan pembida mungkin menanggung akibat tambahan mengikut Syarat-Syarat Jualan.

8. Deposit lelong bukan tempahan biasa

Deposit memberikan kelayakan untuk membida dan, jika seseorang menjadi pembida berjaya, menjadi sebahagian daripada harga pembelian.

Namun, hak mendapatkan semula deposit bergantung pada keadaan dan syarat lelong.

Pembida yang kalah lazimnya menerima semula deposit melalui proses yang ditetapkan. Pembida berjaya pula tidak boleh menarik diri hanya kerana kemudian menemui unit rosak, penghuni enggan keluar atau pinjaman tidak mencukupi - melainkan dokumen memberikan hak sedemikian.

Sebelum membida, anggap keputusan itu sebagai komitmen sebenar untuk membeli.

9. Apa yang boleh disemak sebelum hari lelong?

Walaupun akses dalaman mungkin terhad, pembida masih boleh:-

• membaca Proklamasi dan Syarat-Syarat Jualan;

• menjalankan carian hak milik;

• melawat kawasan luar;

• memeriksa status pendudukan setakat yang dibenarkan;

• mendapatkan anggaran tunggakan;

• menyemak sekatan dan kelayakan;

• mendapatkan pra-kelulusan pembiayaan;

• menganggarkan kos pembaikan; dan

• menetapkan harga bidaan maksimum.

Had bidaan sepatutnya mengambil kira kos dan risiko, bukan dipengaruhi oleh persaingan pada hari lelong.

Harga rizab RM300,000 boleh menjadi peluang yang baik. Ia juga boleh menjadi permulaan kepada kos yang tidak kelihatan dalam iklan.

Dalam hartanah lelong, perkara paling penting bukan hanya berapa murah anda membeli - tetapi apakah hak, keadaan dan tanggungan yang datang bersama pembelian tersebut.