"Geran nampak bersih. Jadi rumah ini tiada masalah, betul?"

Sebelum membeli sebuah rumah teres, Nadia meminta salinan geran daripada penjual.

Nama penjual tertera sebagai pemilik. Tiada kaveat ditunjukkan pada salinan tersebut. Penjual juga mengatakan bahawa pinjaman rumah telah lama diselesaikan.

“Geran bersih. Tak ada masalah,” katanya.

Selepas transaksi selesai, Nadia mendapati bahawa rumah tersebut masih diduduki oleh saudara penjual. Terdapat tambahan dapur yang tidak diketahui status kelulusannya. Tunggakan caj tertentu pula masih belum diselesaikan.

Nadia hairan.

Bukankah semua masalah sepatutnya kelihatan pada geran?

Sebenarnya, hak milik ialah dokumen yang sangat penting - tetapi ia bukan laporan lengkap mengenai setiap aspek hartanah.

1. Salinan geran tidak sama dengan carian rasmi yang terkini

Salinan hak milik yang diberikan oleh penjual mungkin telah dikeluarkan beberapa tahun dahulu.

Sejak salinan itu dikeluarkan, gadaian, kaveat atau urusan lain mungkin telah didaftarkan. Sebab itu, peguam lazimnya menjalankan carian hak milik yang terkini di Pejabat Tanah atau Pendaftar Hakmilik yang berkenaan.

Carian boleh membantu mengenal pasti perkara seperti:-

• pemilik berdaftar;

• nombor dan jenis hak milik;

• keluasan tanah atau petak;

• tempoh pegangan;

• kategori kegunaan tanah;

• syarat nyata;

• sekatan kepentingan;

• gadaian berdaftar;

• kaveat; dan

• urusan berdaftar lain yang berkaitan.

Maklumat tersebut penting untuk menentukan sama ada penjual ialah pihak yang berhak menjual dan apakah langkah yang perlu diselesaikan sebelum pindah milik boleh didaftarkan.

Walau bagaimanapun, carian perlu dibaca berdasarkan keadaannya pada tarikh ia dibuat. Transaksi juga perlu dipantau sehingga pendaftaran selesai kerana urusan lain mungkin dikemukakan selepas carian awal.

2. Apakah yang dimaksudkan dengan “geran bersih”?

Ungkapan ini sering digunakan secara longgar.

Bagi sesetengah orang, “bersih” bermaksud tiada pinjaman bank. Bagi orang lain, ia bermaksud tiada kaveat atau sekatan. Ada juga yang menggunakannya hanya untuk menyatakan bahawa nama penjual sudah tercatat sebagai pemilik.

Istilah tersebut tidak mempunyai satu maksud yang lengkap bagi semua transaksi.

Hartanah yang tidak digadaikan masih mungkin tertakluk kepada sekatan kepentingan. Hartanah tanpa kaveat pula mungkin masih mempunyai penyewa, tunggakan, pengubahsuaian yang dipertikaikan atau masalah fizikal.

Soalan yang lebih tepat bukan sekadar “Adakah geran ini bersih?”

Tanya juga: apakah kepentingan yang didaftarkan, apakah kelulusan yang diperlukan dan apakah perkara di luar hak milik yang perlu disemak?

3. Carian hak milik tidak menunjukkan keadaan fizikal rumah

Pejabat Tanah merekodkan maklumat hak milik dan urusan tanah. Ia tidak menjalankan pemeriksaan bangunan bagi pihak pembeli.

Carian tidak akan memberitahu pembeli bahawa:-

• bumbung bocor ketika hujan lebat;

• terdapat keretakan pada dinding;

• sistem pendawaian telah diubah;

• anai-anai telah merosakkan struktur kayu;

• paip sering tersumbat;

• berlaku masalah banjir di kawasan tersebut; atau

• jiran telah memasuki sebahagian sempadan tanah.

Pembeli perlu membuat pemeriksaan sendiri dan, jika sesuai, mendapatkan khidmat pemeriksa bangunan, jurukur atau profesional teknikal.

SPA juga perlu diperiksa untuk menentukan keadaan hartanah ketika dijual, hak pembeli untuk membuat pemeriksaan dan cara kecacatan atau kerosakan akan ditangani.

Bagi transaksi subsale, rumah lazimnya dijual berdasarkan keadaan semasanya, tertakluk kepada terma SPA. Pembeli tidak patut menganggap bahawa penjual akan membaiki semua kecacatan selepas deposit dibayar.

4. Hak milik tidak semestinya menunjukkan siapa yang sedang menduduki rumah

Penjual mungkin masih tinggal di rumah. Rumah mungkin disewakan. Saudara penjual mungkin mendudukinya tanpa perjanjian bertulis.

Persoalan pendudukan perlu diperiksa secara berasingan.

Jika rumah dijual dengan milikan kosong, SPA perlu menyatakan bila dan dalam keadaan bagaimana rumah akan diserahkan. Jika pembelian dibuat tertakluk kepada penyewaan, pembeli perlu menyemak perjanjian sewa, deposit penyewa, kadar sewa, tunggakan dan hak penamatan.

Masalah boleh timbul jika pembeli menyangka akan menerima kunci untuk menduduki rumah, sedangkan penghuni sedia ada enggan keluar.

Hak milik mungkin kelihatan teratur, tetapi mendapatkan milikan fizikal ialah isu yang berlainan.

5. Bagaimana dengan tunggakan?

Tidak semua tunggakan tercatat pada hak milik.

Bergantung pada jenis hartanah, semakan mungkin perlu dibuat terhadap:-

• cukai tanah;

• cukai taksiran;

• caj penyenggaraan;

• caruman kumpulan wang penjelas;

• bil utiliti;

• caj pembetungan; dan

• jumlah lain yang berkaitan dengan pemilikan atau penggunaan hartanah.

Bagi hartanah strata, pengesahan daripada badan pengurusan juga penting. Jumlah tunggakan boleh berubah, dan pihak-pihak perlu menentukan bagaimana pelarasan akan dibuat sehingga tarikh penyerahan milikan atau tarikh lain yang dipersetujui.

SPA sepatutnya menerangkan tanggungjawab penjual menyelesaikan tunggakan dan menyediakan bukti bayaran.

6. Pengubahsuaian tidak semestinya diluluskan hanya kerana ia sudah lama dibina

Dapur tambahan, balkoni yang ditutup, bilik yang diperluas atau struktur di halaman mungkin telah wujud selama bertahun-tahun.

Kewujudan fizikal tidak membuktikan bahawa semua pelan dan kelulusan yang diperlukan telah diperoleh.

Carian hak milik biasanya tidak memberi jawapan lengkap mengenai pematuhan bangunan atau perancangan. Semakan mungkin perlu dibuat dengan pihak berkuasa tempatan, pemaju atau badan pengurusan, bergantung pada jenis kerja dan hartanah.

Pengubahsuaian juga boleh menjejaskan permohonan pinjaman, penilaian, perlindungan insurans dan penjualan semula pada masa hadapan.

Jika pembeli menganggap sesuatu tambahan bangunan sebagai faktor utama dalam harga rumah, statusnya wajar disiasat sebelum transaksi menjadi tidak bersyarat.

7. Pelan dan sempadan juga perlu diberi perhatian

Pagar yang kelihatan di tapak tidak semestinya berada tepat di atas sempadan berdaftar.

Bagi hartanah bertanah, pembeli yang mempunyai kebimbangan mengenai keluasan, pencerobohan atau kedudukan sempadan mungkin memerlukan semakan pelan dan khidmat jurukur berlesen.

Bagi hartanah strata pula, ruang yang digunakan secara eksklusif oleh pemilik tidak semestinya menjadi sebahagian daripada petaknya. Ia mungkin petak aksesori, harta bersama atau kawasan yang digunakan berdasarkan aturan tertentu.

Hak milik perlu dibaca bersama pelan dan dokumen berkaitan, bukan berdasarkan pemerhatian mata semata-mata.

8. Nama pemilik betul, tetapi adakah penjual berupaya menyempurnakan jualan?

Walaupun nama penjual tercatat pada hak milik, keadaan lain masih boleh menjejaskan transaksi.

Contohnya, penjual mungkin telah meninggal dunia selepas salinan geran dikeluarkan. Penjual mungkin seorang bankrap. Jika pemilik ialah syarikat, kelulusan korporat dan kuasa penandatangan perlu diperiksa.

Jika hartanah masih dicagarkan, jumlah penebusan perlu diperoleh daripada bank. Jika ada kaveat, asas dan cara pelepasannya perlu dikenal pasti. Jika terdapat sekatan kepentingan, kebenaran berkaitan mungkin diperlukan.

Carian hak milik ialah titik permulaan untuk mengenal pasti isu tersebut - bukan jaminan bahawa semuanya telah selesai.

Kanun Tanah Negara menyediakan rangka undang-undang bagi hak milik, urusan dan pendaftaran tanah di Semenanjung Malaysia. Kedudukan sesuatu hartanah perlu ditentukan berdasarkan rekod serta dokumen urus niaga yang berkaitan.

9. Jadi, apakah pemeriksaan yang wajar dibuat?

Skop semakan bergantung pada hartanah.

Selain carian hak milik, pembeli mungkin perlu menyemak identiti dan kapasiti penjual, dokumen pinjaman, penyewaan, tunggakan, kelulusan pengubahsuaian, keadaan fizikal, akses, sempadan, rekod pengurusan strata serta penggunaan sebenar hartanah.

Tiada satu dokumen yang boleh menjawab semua persoalan tersebut.

Geran memberitahu banyak perkara penting tentang hak terhadap hartanah. Namun, ia tidak memberitahu keseluruhan cerita mengenai rumah yang akan dibeli.