"Ejen kata bayar deposit dulu. SPA boleh semak kemudian. Selamat ke?"

Selepas beberapa bulan mencari rumah, Farid akhirnya menemui sebuah unit yang sesuai.

Harga dipersetujui pada RM520,000. Ejen memaklumkan bahawa terdapat seorang lagi pembeli yang berminat.

“Kalau encik mahu rumah ini, bayar deposit 3% hari ini. SPA nanti peguam akan urus.”

Farid bimbang rumah tersebut akan terlepas. Dia menandatangani satu borang tawaran dan memindahkan wang sebanyak RM15,600 pada hari yang sama.

Dua minggu kemudian, permohonan pinjamannya ditolak.

Farid meminta deposit dipulangkan. Namun, penjual mengatakan bahawa tawaran telah diterima dan deposit tersebut boleh dilucuthakkan kerana Farid gagal meneruskan pembelian.

Farid pula menyangka bahawa dia belum terikat kerana Perjanjian Jual Beli atau Sale and Purchase Agreement (“SPA”) masih belum ditandatangani.

Persoalannya: adakah deposit hanya menjadi wang pendahuluan selepas SPA ditandatangani?

Jawapannya bergantung pada dokumen yang telah ditandatangani dan terma yang dipersetujui.

1. “Belum sign SPA” tidak semestinya bermaksud belum ada sebarang komitmen.

Dalam urus niaga hartanah subsale, pembeli lazimnya diminta menandatangani dokumen awal yang mungkin dikenali sebagai:-

• Offer to Purchase;

• Letter of Offer;

• Booking Form;

• Earnest Deposit Agreement; atau

• borang tempahan atau tawaran membeli.

Nama dokumen tersebut bukan satu-satunya perkara yang menentukan kesannya.

Kandungan dokumen perlu diperiksa. Antaranya, adakah ia mengenal pasti hartanah, harga jualan, jumlah deposit, tarikh SPA perlu ditandatangani dan akibat jika salah satu pihak tidak meneruskan urus niaga?

Ada dokumen yang sekadar merekodkan hasrat untuk berunding. Ada juga yang mengandungi terma yang cukup jelas sehingga boleh menimbulkan kewajipan antara pembeli dengan penjual.

Oleh itu, jangan menganggap sesuatu borang tidak penting hanya kerana ia pendek atau disediakan sebelum SPA.

2. Adakah deposit akan dipulangkan jika pinjaman tidak diluluskan?

Tidak semestinya.

Hak pembeli untuk mendapatkan semula deposit bergantung pada terma yang dipersetujui.

Jika tawaran tersebut menyatakan bahawa pembelian tertakluk pada kelulusan pinjaman, dokumen itu sepatutnya menjelaskan perkara seperti:-

• jumlah pembiayaan yang perlu dipohon;

• tempoh untuk mengemukakan permohonan;

• bilangan bank yang perlu didekati;

• bukti penolakan yang perlu disediakan;

• tarikh akhir mendapatkan kelulusan; dan

• sama ada deposit akan dipulangkan sepenuhnya jika permohonan ditolak.

Frasa umum seperti “subject to loan” mungkin tidak menjawab semua persoalan tersebut.

Bagaimana pula jika pinjaman diluluskan tetapi jumlahnya lebih rendah daripada yang diperlukan? Bagaimana jika pembeli lewat mengemukakan permohonan? Bagaimana jika pembeli menolak tawaran bank kerana kadar yang dianggap terlalu tinggi?

Semua keadaan ini boleh menjadi pertikaian jika dokumen awal tidak menyatakan syarat dengan jelas.

Jika tiada syarat berkaitan pembiayaan, kegagalan mendapatkan pinjaman tidak semestinya membolehkan pembeli membatalkan transaksi tanpa kehilangan deposit.

Kelulusan pinjaman ialah urusan antara pembeli dengan bank. Penjual mungkin mengambil kedudukan bahawa pembeli telah berjanji untuk membeli tanpa mengira sumber pembiayaannya.

3. Deposit dibayar kepada siapa?

Sebelum membuat pembayaran, pembeli perlu mengenal pasti penerima wang tersebut.

Adakah wang dibayar kepada penjual, firma guaman sebagai pemegang amanah, agensi hartanah yang terlibat atau akaun peribadi seseorang?

Pembeli patut mendapatkan pengesahan bertulis mengenai:-

• nama dan kapasiti pihak yang menerima wang;

• tujuan pembayaran;

• syarat wang tersebut boleh dilepaskan kepada penjual;

• keadaan yang membolehkan wang dipulangkan;

• pihak yang berhak memberikan arahan pelepasan; dan

• resit rasmi bagi pembayaran tersebut.

Sekadar menerima nombor akaun melalui WhatsApp tidak menerangkan bagaimana wang itu akan dikendalikan.

Jika ejen terlibat, semak identiti perunding, agensi hartanah dan pihak yang dinamakan dalam dokumen. Jika bayaran diminta ke dalam akaun yang tidak sepadan dengan pihak dalam transaksi, dapatkan penjelasan sebelum memindahkan wang.

4. Apakah yang patut diperiksa sebelum deposit dibayar?

Pembeli mungkin belum dapat menjalankan penelitian menyeluruh dalam masa yang singkat. Namun, sekurang-kurangnya beberapa perkara asas perlu disahkan.

Pertama, siapa pemilik berdaftar hartanah tersebut?

Nama orang yang menunjukkan rumah atau menerima tawaran tidak semestinya sama dengan nama pemilik pada hak milik. Jika penjual bertindak sebagai wakil, pentadbir pusaka, pemegang surat kuasa wakil atau pengarah sebuah syarikat, kapasiti dan kuasanya perlu diperiksa.

Kedua, apakah jenis hak milik dan adakah terdapat sekatan?

Hartanah mungkin berstatus freehold atau leasehold, tertakluk kepada sekatan kepentingan, gadaian bank, kaveat atau syarat lain. Sesetengah urus niaga memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri atau pihak tertentu sebelum pindah milik boleh didaftarkan.

Ketiga, apakah yang sebenarnya termasuk dalam jualan?

Perabot, kabinet, penghawa dingin, lampu, pemanas air dan kelengkapan lain yang dilihat semasa pemeriksaan tidak semestinya termasuk dalam harga melainkan direkodkan.

Keempat, adakah rumah diduduki?

Jika terdapat penyewa atau penghuni lain, dokumen perlu menyatakan sama ada rumah dijual dengan penyewaan sedia ada atau akan diserahkan dengan milikan kosong.

Kelima, berapa lamakah masa yang diberikan untuk menandatangani SPA?

Tempoh yang terlalu singkat boleh menyukarkan pembeli mendapatkan pembiayaan, menjalankan carian, melantik peguam dan menyemak dokumen.

5. “Nanti masukkan dalam SPA” mungkin sudah terlambat.

Pembeli kadangkala membangkitkan sesuatu syarat hanya selepas tawaran diterima.

Contohnya, pembeli kemudian meminta transaksi dijadikan tertakluk kepada kelulusan pinjaman, penjual membaiki kebocoran atau deposit dipulangkan jika kebenaran pindah milik tidak diperoleh.

Penjual mungkin menjawab bahawa perkara tersebut tidak pernah menjadi sebahagian daripada tawaran asal.

SPA sepatutnya memperincikan dan melaksanakan transaksi. Namun, jika dokumen awal sudah mewujudkan komitmen, tidak semua terma boleh diubah secara sebelah pihak ketika SPA disediakan.

Sebab itu, syarat yang benar-benar penting kepada keputusan pembeli perlu dinyatakan sejak awal.

6. Bagaimana jika penjual pula menarik diri?

Dokumen awal juga perlu menyatakan akibat jika penjual enggan meneruskan transaksi selepas menerima tawaran.

Adakah pembeli hanya menerima semula deposit? Adakah terdapat pampasan tambahan? Siapakah yang perlu membayar kos guaman atau kos penilaian yang telah dibelanjakan? Berapa lama masa diberikan untuk pemulangan wang?

Tanpa terma yang jelas, pihak-pihak mungkin mempunyai jangkaan yang berbeza apabila transaksi gagal diteruskan.

7. Pembelian daripada pemaju berada dalam kerangka yang berbeza.

Artikel ini memberi tumpuan terutamanya kepada transaksi subsale antara pemilik dengan pembeli.

Pembelian rumah daripada pemaju berlesen mungkin tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan peraturan-peraturan berkaitan. Bentuk SPA, kutipan bayaran dan perlindungan pembeli bagi transaksi sedemikian boleh berbeza.

Jangan gunakan andaian daripada pembelian subsale untuk menilai pembelian terus daripada pemaju, atau sebaliknya.

8. Apa yang boleh dibuat sebelum membayar?

Minta salinan dokumen tawaran, maklumat hak milik, butiran penjual dan terma pembayaran terlebih dahulu.

Baca khususnya bahagian mengenai kelulusan pinjaman, tempoh menandatangani SPA, pelucuthakan deposit, kegagalan penjual, milikan kosong dan syarat khas yang penting kepada anda.

Jika perlu, minta peguam menyemak dokumen sebelum ia ditandatangani.

Keinginan untuk mendapatkan rumah dengan segera tidak sepatutnya menyebabkan pembeli membuat pembayaran tanpa mengetahui bila wang itu boleh dipulangkan dan bila ia boleh dilucuthakkan.

Deposit mungkin kelihatan kecil berbanding harga rumah.

Namun, ia boleh menjadi komitmen pertama yang menentukan kedudukan pembeli bagi keseluruhan transaksi.