"Bank nak lelong rumah saya. Kalau bayar tunggakan, lelong akan batal?"

Seorang pemilik rumah gagal membayar ansuran selama beberapa bulan selepas kehilangan pekerjaan.

Beliau menerima beberapa surat daripada bank tetapi tidak memberikan respons kerana sedang berusaha mengumpulkan wang.

Kemudian, beliau menerima dokumen berkaitan prosiding jualan rumah.

Ahli keluarganya bersetuju membantu membayar tunggakan ansuran.

Pemilik rumah beranggapan bahawa sebaik sahaja tunggakan dibayar, proses lelongan akan terbatal secara automatik.

Anggapan itu boleh menjadi berbahaya.

Amaun yang perlu dibayar dan langkah yang diperlukan bergantung pada dokumen pembiayaan, tahap proses penguatkuasaan serta persetujuan bank.

1. Tunggakan ansuran mungkin bukan lagi satu-satunya amaun yang dituntut

Pada peringkat awal, bank mungkin meminta bayaran bagi ansuran yang tertunggak dan caj berkaitan.

Namun, selepas berlakunya kemungkiran dan tindakan tertentu diambil, bank mungkin menuntut amaun yang lebih luas menurut dokumen pembiayaan.

Ia boleh merangkumi:-

• baki prinsipal;

• faedah atau keuntungan terakru;

• caj pembayaran lewat;

• premium insurans atau takaful;

• kos penilaian;

• kos guaman;

• perbelanjaan penguatkuasaan; dan

• kos prosiding jualan.

Pemilik rumah perlu mendapatkan penyata atau jumlah penyelesaian terkini daripada bank.

Jangan menganggap bahawa jumlah tunggakan yang dipaparkan dalam penyata lama masih mencukupi untuk menghentikan tindakan.

2. Pembayaran tidak semestinya membatalkan lelongan secara automatik

Pemilik mungkin membuat bayaran melalui kaunter atau pindahan dalam talian dengan harapan proses akan dihentikan.

Namun, bayaran tersebut mungkin diterima hanya sebagai bayaran sebahagian daripada hutang.

Sebelum membuat pembayaran yang dicadangkan untuk menghentikan tindakan, dapatkan pengesahan bertulis tentang:-

• jumlah yang perlu dibayar;

• tarikh akhir pembayaran;

• sama ada bank bersetuju menangguhkan atau menghentikan proses;

• status kos guaman dan lelongan;

• syarat tambahan yang perlu dipenuhi; dan

• tindakan yang akan diambil selepas wang diterima.

Resit pembayaran sahaja tidak semestinya membuktikan bahawa bank telah bersetuju membatalkan jualan.

3. Kenal pasti tahap sebenar proses penguatkuasaan

Istilah “rumah sudah kena lelong” sering digunakan bagi beberapa keadaan yang berbeza.

Fail mungkin masih berada pada peringkat:-

• notis tuntutan;

• notis kemungkiran;

• permohonan perintah jualan;

• perintah jualan yang telah diberikan;

• penetapan tarikh lelongan;

• pengisytiharan jualan;

• lelongan yang telah dijalankan; atau

• pendaftaran pindah milik kepada pembeli.

Pilihan yang tersedia boleh berubah dengan cepat antara satu peringkat dengan peringkat seterusnya.

Pemilik rumah perlu mendapatkan dan menyusun semua surat, notis, perintah serta dokumen lelongan. Tarikh yang dinyatakan dalam dokumen perlu diberi perhatian segera.

4. Permohonan penstrukturan semula bukan penangguhan automatik

Pemilik boleh memohon agar bank:-

• mengurangkan ansuran sementara;

• memanjangkan tempoh pembiayaan;

• menyusun semula tunggakan;

• memberikan masa untuk menjual rumah sendiri; atau

• menerima suatu cadangan penyelesaian.

Walau bagaimanapun, permohonan tersebut tidak dengan sendirinya menghentikan prosiding sedia ada.

Bank Negara Malaysia menyatakan bahawa individu yang menghadapi kesukaran kewangan boleh menghubungi bank bagi mendapatkan bantuan bayaran balik dan menggalakkan peminjam berbuat demikian dengan segera.

Peminjam masih perlu mendapatkan pengesahan bertulis jika bank bersetuju menangguhkan langkah penguatkuasaan sementara permohonan dinilai.

5. Bolehkah pemilik menjual rumah sebelum lelongan?

Dalam keadaan tertentu, jualan persendirian mungkin memberikan hasil yang lebih baik berbanding jualan lelong.

Namun, jualan tersebut perlu dirancang berdasarkan:-

• baki yang perlu dibayar kepada bank;

• harga pasaran rumah;

• tempoh untuk mendapatkan pembeli;

• sekatan kepentingan pada hak milik;

• persetujuan atau pelepasan bank;

• kos penjualan;

• tunggakan cukai, caj penyelenggaraan atau utiliti; dan

• tarikh tindakan penguatkuasaan seterusnya.

Menandatangani perjanjian jual beli tidak semestinya menghentikan lelongan.

Bank perlu dimaklumkan dan penyelarasan perlu dibuat agar hasil jualan dapat digunakan untuk menyelesaikan jumlah yang dijamin.

6. Apa berlaku jika rumah dijual pada harga lebih rendah daripada hutang?

Lelongan rumah tidak semestinya menyelesaikan keseluruhan liabiliti peminjam.

Hasil jualan lazimnya akan digunakan terhadap amaun tertunggak dan kos yang berkaitan.

Jika terdapat kekurangan selepas hasil jualan digunakan, bank mungkin mempunyai hak untuk menuntut baki daripada peminjam atau pihak lain yang masih bertanggungjawab, tertakluk pada dokumen dan undang-undang yang berkenaan.

Sebaliknya, jika terdapat lebihan selepas hutang dan perbelanjaan yang sah diselesaikan, lebihan itu perlu ditangani mengikut proses yang berkenaan.

Oleh itu, peminjam perlu mendapatkan penyata lengkap selepas jualan. Jangan menganggap bahawa kehilangan rumah bermaksud hutang telah berakhir.

7. Bagaimana dengan peminjam bersama atau penjamin?

Jika pembiayaan melibatkan dua orang peminjam, perceraian, perpisahan atau persetujuan bahawa seorang sahaja akan membayar tidak semestinya melepaskan pihak lain.

Begitu juga, penjamin mungkin terus terdedah kepada tuntutan jika hasil jualan tidak mencukupi.

Dokumen perlu diperiksa untuk menentukan:-

• siapa yang dinamakan sebagai peminjam;

• siapa yang memberikan jaminan;

• liabiliti yang dijamin;

• sama ada tuntutan boleh dibuat bagi baki kekurangan; dan

• sama ada sebarang pelepasan bertulis pernah diberikan.

Persetujuan keluarga tidak secara automatik mengubah hak bank.

8. Apakah dokumen yang perlu dibawa untuk mendapatkan nasihat?

Sediakan:-

• surat tawaran pembiayaan;

• perjanjian kemudahan;

• dokumen cagaran atau penyerahan hak;

• penyata akaun terkini;

• semua surat tuntutan;

• notis dan dokumen mahkamah atau pejabat tanah;

• pengisytiharan jualan;

• bukti pembayaran;

• surat permohonan bantuan bayaran balik; dan

• komunikasi dengan bank atau peguam bank.

Kronologi juga perlu disediakan.

Nyatakan bila bayaran mula tertunggak, bila setiap dokumen diterima, pembayaran yang telah dibuat dan sebarang cadangan yang pernah diberikan kepada bank.

9. Jangan tunggu sehingga hari lelongan

Semakin lewat tindakan diambil, semakin terhad pilihan yang mungkin tersedia.

Kos juga boleh meningkat dan pihak ketiga mungkin memperoleh kepentingan selepas lelongan dijalankan.

Walaupun pemilik belum mempunyai keseluruhan amaun, mendapatkan jumlah tuntutan yang tepat dan mengemukakan cadangan realistik lebih baik daripada mengabaikan semua surat.

Membayar tunggakan mungkin membantu.

Namun, sama ada ia mencukupi untuk menghentikan jualan bergantung pada tahap prosiding, jumlah sebenar yang dituntut dan persetujuan bertulis bank.